不斷攀升的資產(chǎn)負(fù)債率,從一個側(cè)面反映了開發(fā)商的艱難處境。
截至2011年9月30日,有8家A股上市房企資產(chǎn)負(fù)債率超過85%,16家上市房企資產(chǎn)負(fù)債率超過80%。受破產(chǎn)傳聞困擾的綠城中國,截至上半年資產(chǎn)負(fù)債率為87.71%。
如果單從資產(chǎn)負(fù)債率來看,A股至少有7家房企比綠城中國的資金鏈更為緊張,有兩家超過100%,資不抵債。
資產(chǎn)負(fù)債率是衡量企業(yè)健康與否的重要財務(wù)指標(biāo)。“過高的資產(chǎn)負(fù)債率將意味著該企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)嚴(yán)重,財務(wù)壓力大,財務(wù)風(fēng)險大。”廣發(fā)證券分析師沈愛卿在接受本報記者采訪時表示。
這些公司是否會先于綠城而倒下?
擴(kuò)張帶來資金壓力
根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計,今年上半年末,房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)高達(dá)71.28%。其中,總負(fù)債為1.24萬億元,總資產(chǎn)為1.73萬億元,總負(fù)債較去年年底增加1514億元。與過去10年的年報數(shù)據(jù)相比,今年房地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到最高值!坝捎谪攧(wù)數(shù)據(jù)總是有一定滯后性,從目前的市場情況來看,開發(fā)商的資金狀況還在惡化!鄙驉矍湔f。
根據(jù)A股上市房地產(chǎn)企業(yè)三季報顯示,在資產(chǎn)負(fù)債率由高到低排名前20位的企業(yè)中,第一名為目前依舊處于停牌狀態(tài)的ST興業(yè),資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)968.7%;第二名ST園城資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)109.95%。從數(shù)據(jù)上看,這兩家企業(yè)已經(jīng)資不抵債。高新發(fā)展資產(chǎn)負(fù)債率為95.27
%,位列第三。ST昌魚資產(chǎn)負(fù)債率為
91.21%,位列第五。如果說前述四家公司均已在等待重組,不具備代表性,有著較長歷史的魯商置業(yè),其92.29%的資產(chǎn)負(fù)債率則備受關(guān)注。
齊魯證券研究顯示,魯商置業(yè)2010
年開始進(jìn)入快速擴(kuò)張期和加速開工期,三季度末凈負(fù)債率達(dá)到125%,比期初的43%顯著提高,短期資金壓力尤大。周轉(zhuǎn)率已達(dá)極致。
其高資產(chǎn)負(fù)債率是由擴(kuò)張帶來的。2010
年至今,魯商置業(yè)土地儲備翻番,截至上半年未付地價款88億元,其中預(yù)計今年尚需支付30億-40 億,全年資金需求或達(dá)150
億元。
不止一位分析師向本報記者表示,盡管公司快速擴(kuò)張帶來資金面偏緊,但背靠國資背景較強(qiáng)的魯商集團(tuán),公司仍有較強(qiáng)的融資支撐。2011
年大股東魯商集團(tuán)和關(guān)聯(lián)方的借款額度提至50 億,并提供50 億融資擔(dān)保,截至目前預(yù)計仍有40
億大股東借款和擔(dān)保額度,其融資成本均低于今年以來多家房企。
資產(chǎn)負(fù)債率不斷提高,說明房地產(chǎn)上市企業(yè)的處境不斷惡化,但審視一家,資產(chǎn)負(fù)債率并非衡量企業(yè)資金鏈安全性的唯一指標(biāo)。
“還要看企業(yè)的流動性,短期負(fù)債有多少,現(xiàn)金流量能否償還銀行貸款,銷售狀況如何!鄙驉矍湔f。但70%以上的資產(chǎn)負(fù)債率已屬偏高。
和魯商置業(yè)同屬于區(qū)域性公司,資產(chǎn)負(fù)債率較高,且股東資金背景較強(qiáng)的還有天津松江,其資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到90.7%。該公司已在今年年中整售部分項目。
中小房企抵抗力弱
三季報顯示資產(chǎn)負(fù)債率為78.2%的中華企業(yè),也被認(rèn)為是資金壓力較大、抗風(fēng)險不足的公司。早在今年3月份,中航證券分析師杜麗虹就指出,公司75%的土地儲備位于上海,土地成本和銷售均價都較高,面臨20%以上的降價壓力,抗沖擊能力弱。
天相投資顧問近期的研究報告顯示,企業(yè)經(jīng)營及負(fù)債到期,正逐步凸顯中華企業(yè)面臨的巨大經(jīng)營資金壓力。從資產(chǎn)負(fù)債上看,三季度與年初比,貨幣資金增加14億元;預(yù)付款項增加近8億元;長期股權(quán)投資增加近9億元;應(yīng)付賬款及其他應(yīng)付款增加9億元;一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債增加34億元,原因為部分長期借款及信托將于一年內(nèi)到期。由于房地產(chǎn)市場遇冷,2011年公司業(yè)績有較大壓力。
受限購影響較大的不止中華企業(yè)一家。專注于二、三線城市的合肥城建,盡管其資產(chǎn)負(fù)債率僅為66.15%,但資金狀況依然很緊張。
10
月23 日,合肥城建公布的2011 年三季度財務(wù)報告顯示,公司實現(xiàn)營業(yè)收入 8.4
億元,同比增長15.4%。平安證券(微博)指出,受限購影響,銷售進(jìn)度放緩,是業(yè)績增速下降的主要原因。合肥城建目前在合肥地區(qū)共有4 個項目,其中2
個處于限購地區(qū)。
合肥城建已逐步顯示出資金緊張、土地儲備不足的跡象。三季報數(shù)據(jù)顯示:公司賬面現(xiàn)金3 億元,銀行借款10
億,資產(chǎn)負(fù)債率為66%,剔除預(yù)售款之后的有效負(fù)債率為43%。平安證券認(rèn)為,公司的資金狀況面臨一定的壓力。首先是后續(xù)土地價款的支付,延安路等地塊依然有3
億左右的未付地價。其次,在建工程款的支付,預(yù)計4 季度需要支付的工程款為2 億元左右。另,該公司目前儲備土地建筑面積約為170
萬平方米,且多位于非核心地段,公司后續(xù)發(fā)展受限。
業(yè)內(nèi)觀察人士表示,合肥城建在受限購政策影響的中小房地產(chǎn)企業(yè)里,頗具代表性。調(diào)控再持續(xù)一年,倒閉現(xiàn)象或在這批企業(yè)里出現(xiàn)。