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險象環(huán)生處，撥云見日時。預期中的地產業(yè)經營拐點在三季度果然顯露端倪——上市房企業(yè)績同比增速放緩至14%、環(huán)比更大降29.36%；現(xiàn)金流日趨緊張，存貨積壓，銷售遲滯。再從各地降價促銷后風起云涌的“退房潮”等事件，亦均可側面提供佐證。然而，對資本市場而言，最壞預期的逐步兌現(xiàn)，往往意味著最好光景的漸次揭幕——已處估值“冰點”的A股房企板塊，會否因若隱若現(xiàn)的政策微調預期而陡現(xiàn)曙光？
據記者統(tǒng)計，截至10月29日，兩市已有131家上市房企(申萬分類)公布三季報，在營業(yè)收入和凈利潤兩項核心指標上，前三季度同比增速放緩，第三季度環(huán)比大幅下降，其中凈利潤下降近三成。
明細來看，前三季度131家A股上市房企合計實現(xiàn)營業(yè)收入2092億元，同比增長14.4%；合計實現(xiàn)凈利潤263.8億元，同比增長14.31%。
同時，131家A股上市房企第三季度合計實現(xiàn)營業(yè)收入699.58億元，環(huán)比下降8.15%；合計實現(xiàn)凈利潤73.19億元，環(huán)比下降29.36%。其中，凈利潤環(huán)比下降的公司共77家，占比達58.7%。萬科、招商地產、金地集團等一線房企三季度業(yè)績均出現(xiàn)不同程度下滑。
細化到微觀個體，三季度業(yè)績持續(xù)下滑的房企以宜華地產、國興地產、天業(yè)股份等中小型開發(fā)商為主，但也不乏金地集團、華僑城、濱江集團等大型房企。
以金地集團為例，三季度單季業(yè)績同比下滑98%，與二季度的同比增長400%相比明顯惡化。主要原因來自銷售下降，金地集團二季度營業(yè)收入同比增長98%，而三季度同比下降20%。
更值得注意的是，從2010年諸季財報逐步顯示出的經營性現(xiàn)金流由正轉負趨勢在今年三季度進一步擴大，折射出房企經營環(huán)境惡化，資金鏈深度承壓。
三季報披露，131家房企經營性現(xiàn)金流為-632.5億元，去年同期為-543.58億元，同比降幅為16.37%，環(huán)比降幅為19.31%。
明細來看，131家房企中，80家房企前三季度經營性現(xiàn)金流為負值，65家房企同比出現(xiàn)下降。同時，上市房企手中所持的貨幣資金規(guī)模罕見出現(xiàn)降低，為1806.9億元，去年同期這一數(shù)字為1862.6億元，同比降幅為3%。
再從存貨指標來看，131家房企三季度末存貨達9838億元，較去年同期的6788億大增44.93%；同時，131家房企今年6月底存貨為8759億，第三季度環(huán)比增幅也達12.31%。存貨積壓跡象明顯。
對應上述數(shù)據，來自中原地產等多家中介機構的調研顯示，富力、保利、萬科等標桿房企今年下半年以來都進行了不同程度的降價促銷，近七成一線房企前三季度未完成年度銷售任務的75%。
資本市場歷來領先實體經濟的趨勢變化。若說2011年三季度末的上市房企已陷經營拐點，或也可預言A股地產股估值將現(xiàn)上升拐點。
一方面，地產股估值已處2008年以來最差。國泰君安研究報告顯示，一線公司目前估值和股價已反映房價下降35%、銷量下降55%的預期。一線公司2012年的業(yè)績鎖定性比2008年高(2008年業(yè)績鎖定20%，2012年業(yè)績鎖定65%)，且現(xiàn)在7—8倍的PE估值普遍低于2008年最底部，PB估值低于或等于最底部，RNAV估值和最底部相當。
另一方面，隨著通脹與房價呈現(xiàn)回落趨勢，國家宏觀緊縮政策也出現(xiàn)微調預期，無論在資金面，抑或在行業(yè)調控上。且一旦中央與地方在調控政策微調上達成一致，地產股價或將走出底部。如日前住建部部長姜偉新在十一屆全國人大常委會上表示，待各城市住房信息聯(lián)網系統(tǒng)建立后，就不必再采取限購這樣行政色彩濃厚的辦法。
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