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熊市購(gòu)房防跌策略
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熊市房產(chǎn)投資保價(jià)之道
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2011-10-27 作者：張小潔 來源：經(jīng)濟(jì)參考網(wǎng)綜合
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樓市漸入寒冬，面對(duì)房?jī)r(jià)下降，購(gòu)房者須做好準(zhǔn)備。作為投資人，購(gòu)房者需要理性看待房?jī)r(jià)漲跌，承擔(dān)房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)沒有只漲不跌的道理。作為合同的簽約方，購(gòu)房者可以通過提前約定退房條件來規(guī)避資產(chǎn)價(jià)值縮水的風(fēng)險(xiǎn)。
進(jìn)入四季度，國(guó)內(nèi)樓市拐點(diǎn)隱現(xiàn)。
從9、10月份數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以及上海“十一”期間的房展會(huì)數(shù)據(jù)來看，開發(fā)商原本計(jì)劃9、10月份通過加大供應(yīng)量搶占市場(chǎng)份額的策略并未奏效。在剛剛過去的“十一”黃金周，樓市成交慘淡，傳統(tǒng)的“金九銀十”未能改變樓市的低迷局面。面對(duì)慘淡銷量，相關(guān)分析人士指出，傳統(tǒng)的銷售旺季卻成交不旺，必將加劇開發(fā)商的資金饑渴，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)的出現(xiàn)。
《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》援引全球五大行之一的第一太平戴維斯發(fā)布的三季報(bào)顯示，上海一手商品住宅第三季度成交量環(huán)比下降12.9%，成交價(jià)格保持穩(wěn)定，均價(jià)為人民幣22148元/平方米。第三季度，每平方米人民幣4萬元以上的一手公寓銷售量同比下降5.3%至656套。第三季度，每平方米人民幣4萬元以上的一手別墅銷售量同比下降38.5%至107套。另外，在開發(fā)商層面，今年第三季度，共有14塊住宅用地成交，平均溢價(jià)率進(jìn)一步下跌至15.4%，反映出開發(fā)商更濃厚的觀望情緒。
據(jù)《中華工商時(shí)報(bào)》報(bào)道，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前商品住宅市場(chǎng)低位成交已成常態(tài)，在國(guó)家樓市調(diào)控政策不放松的背景下，樓市博弈的戰(zhàn)線和時(shí)間會(huì)拉長(zhǎng)。此輪調(diào)控政策仍將持續(xù)，成為抑制投資投機(jī)需求的長(zhǎng)久策略，明年房?jī)r(jià)或現(xiàn)低點(diǎn)。另外，樓市供量不斷增加，在調(diào)控政策作用下，供求結(jié)構(gòu)也在發(fā)生改變。從北京情況看，目前僅二手房在售房源已達(dá)13.5萬套，需消化15個(gè)月，樓市銷售壓力不斷增大，降價(jià)已成為必然趨勢(shì)。
“無論拐點(diǎn)是否出現(xiàn)，不可否認(rèn)的是，目前，各類房?jī)r(jià)下降、樓盤打折信息已不鮮見，但這樣的價(jià)格優(yōu)惠，在促成部分成交的同時(shí)，也加大了購(gòu)房者的觀望情緒。很多購(gòu)房者選擇繼續(xù)等待，他們更愿意相信11月和12月將有更低的價(jià)格出來。而在觀望中，樓市的滯銷狀態(tài)也將延續(xù)�！鄙虾Ｒ恢行烷_發(fā)企業(yè)副總裁在接受《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》采訪時(shí)表示。
面對(duì)各式各樣的“策略性降價(jià)”甚至可能到來的房地產(chǎn)熊市，購(gòu)房者如何保價(jià)防跌？上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所王展介紹說，通常情況下，有兩種辦法可以采用：
其一是要求開發(fā)商在某個(gè)特定時(shí)期內(nèi)進(jìn)行“保價(jià)”。也就是說，可以跟開發(fā)商事先約定，在購(gòu)房之后的一年甚至兩年時(shí)間內(nèi)，只要同等品質(zhì)的物業(yè)價(jià)格出現(xiàn)下跌情形，便可根據(jù)事先簽訂的“保價(jià)協(xié)議”來解決出現(xiàn)的問題。
還有另外一種“保價(jià)”方式，即房?jī)r(jià)降幅超過某標(biāo)準(zhǔn)，如10%，便可要求開發(fā)商補(bǔ)償差價(jià)。這種方式對(duì)開發(fā)商來說，易于接受，如北京京貿(mào)國(guó)際城，在今年初第一次降價(jià)之后，便允諾對(duì)老業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)償。
其二是約定違約責(zé)任。比如雙方約定，以總房?jī)r(jià)的5%作為違約金，因此一旦房?jī)r(jià)跌幅超過5%，購(gòu)房者可以選擇終止買賣行為，因?yàn)橄啾容^履行合同來說，終止買賣可以防止自己承擔(dān)更大的損失，兩害相較取其輕，購(gòu)房者可以根據(jù)實(shí)際情況做出對(duì)自己更有利的選擇。當(dāng)然，這種方式是對(duì)等的，如果房?jī)r(jià)漲幅超過5%對(duì)開發(fā)商有利時(shí)，他們也有可能會(huì)選擇違約，或者要求購(gòu)房者加價(jià)，因此選擇這種“保價(jià)”辦法時(shí)，購(gòu)房者一定要做好心理準(zhǔn)備。
專家提醒說，不管采用哪種方式，都必須窮盡各種因素，并盡量考慮周全。比如“保價(jià)”期限、具體房?jī)r(jià)參考標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等等，都必須一一列舉清楚，這樣，一旦出現(xiàn)糾紛，解決問題時(shí)才能做到有據(jù)可依。而如果只是簡(jiǎn)單籠統(tǒng)地約定，極有可能出現(xiàn)公說公有理、婆說婆有理的尷尬局面。
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