今年以來(lái)，國(guó)內(nèi)樓市持續(xù)低迷，開(kāi)發(fā)商資金鏈越收越緊，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利預(yù)期不佳。在此背景下，房地產(chǎn)股權(quán)交易趨于頻繁。一些小型地產(chǎn)商“見(jiàn)勢(shì)不妙”便清倉(cāng)處理旗下項(xiàng)目，而一些謀求逆市擴(kuò)張的大型房企則“見(jiàn)風(fēng)使舵”低價(jià)吸納有潛力的項(xiàng)目，調(diào)整布局以備日后發(fā)展。
近期在全國(guó)主要產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)內(nèi)，大宗金額的房地產(chǎn)股權(quán)項(xiàng)目頻頻現(xiàn)身；其中，“上海展業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司100%股權(quán)及14356萬(wàn)元債權(quán)”項(xiàng)目、“上海東方漁人碼頭投資開(kāi)發(fā)有限公司20%股權(quán)”項(xiàng)目和“佛山市南海東屋置業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)及9694.24萬(wàn)元債權(quán)”項(xiàng)目的掛牌底價(jià)均超過(guò)了2億元。
大項(xiàng)目密集登場(chǎng)
據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，6月以來(lái)，掛牌轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)股權(quán)項(xiàng)目中，標(biāo)的資產(chǎn)估值超過(guò)1億元的項(xiàng)目有17宗，超過(guò)5000萬(wàn)元的項(xiàng)目有29宗。
近日，“上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所項(xiàng)目信息顯示，上海展業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司100%股權(quán)及14356萬(wàn)元債權(quán)”項(xiàng)目、“上海東方漁人碼頭投資開(kāi)發(fā)有限公司20%股權(quán)”項(xiàng)目擬分別以33230.137萬(wàn)元和23800萬(wàn)元的掛牌價(jià)格實(shí)施轉(zhuǎn)讓。另外，佛山市南海東屋置業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)及9694.24萬(wàn)元債權(quán)則在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌，掛牌價(jià)格達(dá)21463.33萬(wàn)元。
上海展業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓方為上海青旅方正房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司和上�？七_(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)業(yè)公司，持股比例分別為60%和40%。該項(xiàng)目中100%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格為18874.13萬(wàn)元。14356萬(wàn)元債權(quán)中包括轉(zhuǎn)讓方上海青旅方正房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司的8558.48萬(wàn)元債權(quán)和上�？七_(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)業(yè)公司的5797.52萬(wàn)元債權(quán)。
上海展業(yè)房地產(chǎn)主要從事位于麗水路81號(hào)的上海紫錦城商業(yè)中心項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，自工程項(xiàng)目建造竣工后，經(jīng)營(yíng)上主要對(duì)該商業(yè)大廈進(jìn)行出售和出租。標(biāo)的公司擁有該商業(yè)大廈地上2層西側(cè)和地上3-6層，以及地下車(chē)庫(kù)等部位的完整產(chǎn)權(quán)，建筑面積合計(jì)為12151.06平方米。該項(xiàng)目接受聯(lián)合受讓。
上海東方漁人碼頭投資開(kāi)發(fā)有限公司20%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓方為上海水產(chǎn)（集團(tuán)）總公司，目前，上海水產(chǎn)集團(tuán)持有標(biāo)的公司40%股權(quán)。除上海水產(chǎn)集團(tuán)外，上海弘實(shí)置業(yè)有限公司和上海國(guó)智置業(yè)發(fā)展有限公司分別持有標(biāo)的公司40%和20%股權(quán)。
據(jù)悉，東方漁人碼頭投資公司以其部分土地使用權(quán)證作為抵押物，向銀行申請(qǐng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款，獲得銀行14.85億元貸款授信額度支持，截至2011年6月30日，該公司實(shí)際借款為34870萬(wàn)元。上海水產(chǎn)集團(tuán)提出，意向受讓方承諾同意標(biāo)的企業(yè)繼續(xù)履行項(xiàng)目原開(kāi)發(fā)規(guī)劃，遵守政府部門(mén)的相關(guān)規(guī)劃要求。
佛山市南海東屋置業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)及9694.24萬(wàn)元債權(quán)項(xiàng)目已經(jīng)多次掛牌，此前的轉(zhuǎn)讓價(jià)格為2.4億元。相關(guān)信息顯示，南海東屋置業(yè)的凈資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值增值逾4倍，而其持有的“鳳凰山莊”項(xiàng)目曾因缺失合法手續(xù)而深陷訴訟，至今仍然有待合法化。
南海東屋置業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)顯示，珠海市東屋實(shí)業(yè)公司持股比例為38%，是第一大股東，湖南五強(qiáng)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)持有20%的股份，湖南五凌力源經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司持有18%的股份，湖南湘能電力股份有限公司持有16%的股份，湖南華銀電力工程有限責(zé)任公司持有8%的股份。
股權(quán)整合加速推進(jìn)
從掛牌的房地產(chǎn)項(xiàng)目看，部分項(xiàng)目因資金或人才等問(wèn)題而盈利前景不佳，不過(guò)也有不少項(xiàng)目潛力可觀(guān)，引入新投資者后“重整旗鼓”的可能性很大。基于此，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的股權(quán)整合正在加速推進(jìn)。
“一方面，越來(lái)越多的中小房企或在建項(xiàng)目通過(guò)產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)掛牌轉(zhuǎn)讓?zhuān)鳂I(yè)非地產(chǎn)的公司正逐步撤離房地產(chǎn)市場(chǎng)，另一方面，大型房企和主力資金通過(guò)產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)尋找有潛力的項(xiàng)目，擴(kuò)張勢(shì)力范圍，完善區(qū)域布局。”業(yè)內(nèi)人士表示。
據(jù)北京中原的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月份，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成規(guī)模的股權(quán)交易為7宗，成交金額達(dá)到27.95億元。前三季度，房地產(chǎn)企業(yè)累計(jì)股權(quán)并購(gòu)數(shù)量已經(jīng)達(dá)到87宗，總交易金額已經(jīng)達(dá)到256.65億元；同比分別增長(zhǎng)42.6%和105%。今年以來(lái)，房企股權(quán)單宗平均交易額達(dá)到2.95億元，同比增長(zhǎng)49.75%。
2010年前三季，房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)交易只有61宗，成交額為125億元；2010年全年，房地產(chǎn)股權(quán)交易為84宗，成交金額為165.25億元。
除了央企“退房”外，其他主業(yè)非房地產(chǎn)的公司也在加緊清理房地產(chǎn)資產(chǎn)。上海水產(chǎn)集團(tuán)減持東方漁人碼頭投資公司便是其中一例。另外，廣州造紙集團(tuán)此前曾集中打包清理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，其中包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、房地產(chǎn)中介公司、工程咨詢(xún)監(jiān)理公司和物業(yè)公司等7家公司，7宗項(xiàng)目掛牌價(jià)格合計(jì)為16594.61萬(wàn)元。
