剛剛過(guò)去的七夕，深圳“益田大運(yùn)城邦”項(xiàng)目成功吸引眼球。該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商宣布，項(xiàng)目二期推出300套單位，折后價(jià)從每平方米12000元降到8000元。同時(shí)現(xiàn)在支付5萬(wàn)元開(kāi)盤時(shí)即可當(dāng)10萬(wàn)元折扣。按開(kāi)發(fā)商公布的數(shù)據(jù)計(jì)算，相當(dāng)于前期項(xiàng)目的6.6折。
大型房企也掀起了一輪促銷。7月，惠州碧桂園·十里銀灘對(duì)外宣布，提前認(rèn)籌、開(kāi)盤當(dāng)天成功認(rèn)購(gòu)的客戶可額外享受7.5折購(gòu)房?jī)?yōu)惠；萬(wàn)科在深圳啟動(dòng)了今年最大規(guī)模的營(yíng)銷活動(dòng)“萬(wàn)團(tuán)大戰(zhàn)”，為下半年集中開(kāi)盤的11個(gè)項(xiàng)目造勢(shì)；龍湖地產(chǎn)也在重慶推出1000套優(yōu)惠房源，最高優(yōu)惠達(dá)8%。
這些降價(jià)表現(xiàn)被不少人解讀為一年半來(lái)不斷加碼的樓市調(diào)控下，房企不得不做的妥協(xié)，甚至有人大膽預(yù)測(cè)拐點(diǎn)降至。樓市拐點(diǎn)是不是真的要來(lái)了？客觀來(lái)看，拐與不拐都有諸多理由。而正如住建部政策研究中心副主任秦虹所說(shuō)，下半年樓市依然復(fù)雜�？梢哉f(shuō)，拐與不拐之間，博弈仍在繼續(xù)。
■最新數(shù)據(jù)：
前7月保障房開(kāi)工率72%
廣東開(kāi)工率59%本月將提速
昨日下午，住建部公布今年前7月全國(guó)保障房開(kāi)工進(jìn)度。數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)保障房已開(kāi)工建設(shè)721.8萬(wàn)套，開(kāi)工率72%(不含西藏自治區(qū))。7月份開(kāi)工量比6月底有大幅增長(zhǎng)，其中陜西和遼寧開(kāi)工率已經(jīng)超過(guò)100%，但上海、天津和廣東的開(kāi)工率仍未超過(guò)六成。
住建部數(shù)據(jù)顯示，前7月全國(guó)除了已開(kāi)工建設(shè)保障房721.8萬(wàn)套，還新增發(fā)放廉租住房租賃補(bǔ)貼16萬(wàn)戶。不過(guò)從各省市開(kāi)工進(jìn)度來(lái)看，高于全國(guó)72%平均水平的有河北、山西、內(nèi)蒙古、遼寧、江蘇、安徽、福建、山東、海南、重慶、四川、陜西、甘肅等13個(gè)省市，主要是中部和西部省份。其中，陜西和遼寧開(kāi)工率已經(jīng)超過(guò)100%。
不過(guò)廣東由于開(kāi)工率僅59%，位列倒數(shù)第三名。另外兩個(gè)進(jìn)度較慢、不足六成的省市為上海的51%和天津的57%。對(duì)此，廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，實(shí)際上，廣東的進(jìn)度也不能算慢，很多項(xiàng)目由于正在辦理手續(xù)，暫時(shí)尚未開(kāi)工。此外，廣東省住建廳7月對(duì)全省各市保障房工作進(jìn)行了督察，對(duì)進(jìn)度比較慢的市提出了要求。預(yù)計(jì)本月進(jìn)度將有較大幅度的提升。
正方：“拐點(diǎn)降至”論據(jù)：庫(kù)存攀高套牢開(kāi)發(fā)商資金 降價(jià)促銷明顯增多
在拐點(diǎn)降至的判斷中，受限購(gòu)限貸限外等調(diào)控影響，庫(kù)存持續(xù)攀高，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商大量資金套牢，是主要論據(jù)。
據(jù)WIND資訊最新數(shù)據(jù)，截至8月10日，A股市場(chǎng)共有20家房企披露了2011年中報(bào)。這20家房企截至2011年6月30日的存貨共計(jì)3177.64億元，同比去年的2171.95億元增長(zhǎng)了46.30%，環(huán)比今年一季度的2843.42億元也增長(zhǎng)了11.75%。其中，招商地產(chǎn)與萬(wàn)科分別存貨444.70億元和1713.66億元，僅這2家房企的存貨就占據(jù)了20家總和的67.92%。
相比大型房企，中小房企的壓力更加突出。豐華股份、鳳凰股份等10多家中小房企的庫(kù)存超過(guò)1000億元。業(yè)績(jī)方面，豐華股份虧損835.51萬(wàn)元、鳳凰股份虧損1942.18萬(wàn)元、綠景控股虧損1046.13萬(wàn)元；業(yè)績(jī)同比下滑的則達(dá)到了7家，占全部20家房企的35%，包括銀基發(fā)展、渝開(kāi)發(fā)、廣宇集團(tuán)、濱江集團(tuán)等。
資金回籠緩慢，信貸收緊雪上加霜。央行公布的2011年上半年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款新增2098億元，同比少增2325億元，同比劇減53%。而企業(yè)自籌資金16463億元，同比增長(zhǎng)32.7%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示，1-7月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源中，來(lái)自于個(gè)人按揭貸款的僅4869億元，同比下降5.1%。而隨著個(gè)人房貸及房地產(chǎn)信托等融資渠道的繼續(xù)收緊，下半年房企自籌資金更趨吃緊。
土地市場(chǎng)的反應(yīng)則暴露出不少開(kāi)發(fā)商的“去意”。國(guó)土資源部中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院發(fā)布調(diào)查顯示，各種調(diào)控措施的作用和影響力已在一線城市逐步顯現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商的拿地?zé)崆楹鸵庠赣兴档�。�?shù)據(jù)顯示，1—7月，全國(guó)130個(gè)城市住宅用地共成交1.89億平方米，同比下降10.4%。7月住宅和商辦用地成交量環(huán)比降幅分別達(dá)到33.9%、47.3%。
在這樣的背景下，通過(guò)打折促銷加緊賣房似乎是順理成章之事。
中房信的最新報(bào)告指出，4月份以來(lái)，陸續(xù)有開(kāi)發(fā)商促銷，但大多數(shù)開(kāi)發(fā)商還在咬牙堅(jiān)持，至7月，在新調(diào)控政策壓力下，多家典型企業(yè)率先大幅度大面積降價(jià)，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)起到了帶動(dòng)效應(yīng)。從8月開(kāi)始，這種調(diào)價(jià)的影響有可能進(jìn)一步擴(kuò)大，而萬(wàn)科、碧桂園、龍湖等企業(yè)的7月表現(xiàn)，有可能是打響房?jī)r(jià)下調(diào)的“發(fā)令槍”。
而由于局部的降價(jià)，7月最新數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)為8874元/平方米，較6月微漲0.21%，創(chuàng)去年9月以來(lái)最低漲幅；其中33個(gè)城市住宅均價(jià)環(huán)比下跌，這是去年9月以來(lái)下跌城市數(shù)量最多的一個(gè)月。
分析指出，持續(xù)高壓的調(diào)控態(tài)勢(shì)正使房?jī)r(jià)“退燒”的跡象進(jìn)一步顯現(xiàn)。隨著商品住宅庫(kù)存壓力增大，開(kāi)發(fā)商資金鏈日趨緊張，京滬等一線城市房?jī)r(jià)松動(dòng)跡象將進(jìn)一步明顯，房?jī)r(jià)有望加速步入下行通道，拐點(diǎn)降至是有充分理由的。
更要命的是，持續(xù)了一年半之久、不斷加碼的樓市調(diào)控，下半年仍大有收緊之勢(shì)。7月12日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，研究部署繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控工作，要求房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。據(jù)媒體報(bào)道，住建部正擬定下一步應(yīng)該執(zhí)行限購(gòu)政策的名單。銀監(jiān)會(huì)主席劉明康近日也指出要狠抓房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，杜絕各類信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)繼續(xù)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)和二三線城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)保持關(guān)注和警覺(jué)。
反方：“拐點(diǎn)論”待觀察論據(jù)：開(kāi)發(fā)商上半年業(yè)績(jī)抵消全年壓力 剛需充足支撐房?jī)r(jià)
7月以來(lái)多家房企降價(jià)促銷的消息，仿佛已經(jīng)讓人嗅到了“拐點(diǎn)”的味道。但從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，“拐點(diǎn)論”常常出現(xiàn)，又常常落空。這一次，究竟能不能落實(shí)，恐怕還是沒(méi)有人能說(shuō)得準(zhǔn)。
盡管樓市整體成交受壓，但僅從數(shù)字來(lái)看，房企上半年的銷售情況并未受到太大影響。10家標(biāo)桿房企（萬(wàn)科、恒大、中海、招商、保利、金地、碧桂園、雅居樂(lè)、華潤(rùn)、龍湖）上半年銷售全部實(shí)現(xiàn)面積、金額同比雙增長(zhǎng)，全年銷售任務(wù)完成過(guò)半的房企就有中海、恒大、碧桂園、招商4家。
其中，恒大1—6月銷售額為423.2億元，已完成全年目標(biāo)60.5%。中海1至6月份累計(jì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額522.3億港元，同比增長(zhǎng)85.9%，也完成了60%以上全年銷售計(jì)劃。
此外，由于周轉(zhuǎn)的速度加快，不少大型房企銷售金額的增幅也高于存貨的增幅。以萬(wàn)科為例，與2010年中期相比，萬(wàn)科的存貨增長(zhǎng)了598億元，同比增幅為53.63%。而其上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積565.5萬(wàn)平方米，銷售金額656.5億元，同比分別上升76.7%和78.6%。
業(yè)內(nèi)人士分析，上半年銷售業(yè)績(jī)使得這些房企抵消了年底沖業(yè)績(jī)的壓力，資金鏈得到保證，因此在樓市占據(jù)主導(dǎo)的這些大型房企相較中小房企，并不存在太多降價(jià)的沖動(dòng)。世華地產(chǎn)研究部總監(jiān)肖小平也對(duì)近期多家房企的“降價(jià)”調(diào)查認(rèn)為，多數(shù)只是噱頭和銷售策略，并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性降價(jià)。
房?jī)r(jià)下調(diào)的另一個(gè)阻力還來(lái)自于受土地財(cái)政之累的地方政府。分析認(rèn)為，大型房企之所以上半年銷售業(yè)績(jī)?nèi)匀混n麗，主要得益于在二三線城市的提早布局。不限購(gòu)的二三線城市支撐起多數(shù)大型房企上半年的增長(zhǎng)。因此一旦限購(gòu)范圍按照7月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求繼續(xù)向二三線城市擴(kuò)大，房企所受打擊必然不小。
然而限購(gòu)不僅僅是房企的噩夢(mèng)，也是不少地方政府所不樂(lè)見(jiàn)的。國(guó)土資源部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，相比于一線中心城市，二三線城市的土地與財(cái)政收入的關(guān)系更為密切，而且截至2011年6月，地價(jià)環(huán)比漲幅排名全國(guó)前十位的城市中，80%左右是二三線城市。
為了防止因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲過(guò)快而進(jìn)入限購(gòu)的名單，近期部分二三線城市“委曲求全”般地采取了限價(jià)的辦法。業(yè)內(nèi)人士分析，不少二三線城市今年的購(gòu)買力大多來(lái)自外地，一旦實(shí)施限購(gòu)，當(dāng)?shù)貥鞘袑?huì)迅速陷入冷卻。而通過(guò)限價(jià)控制漲幅，可以將本地從房?jī)r(jià)漲幅榜單的前列拉回來(lái)，以避開(kāi)住建部的關(guān)注。地方政府“以限價(jià)換限購(gòu)”的心態(tài)，可見(jiàn)中央與地方的博弈仍在繼續(xù)。
而盡管認(rèn)為樓市短期風(fēng)險(xiǎn)仍將釋放，不少機(jī)構(gòu)對(duì)樓市中長(zhǎng)期仍然看多。興業(yè)證券指出，從業(yè)績(jī)的情況來(lái)看，萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)和金融街的業(yè)績(jī)確定性較高，市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)有所表現(xiàn)。
目前來(lái)看，樓市調(diào)控在一段時(shí)間內(nèi)將是常態(tài)，現(xiàn)有的政策短期之內(nèi)也不會(huì)退出，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)10%-20%的跌幅。即便如此，從歷次樓市調(diào)控來(lái)看，在龐大的需求下，房?jī)r(jià)一旦出現(xiàn)10%-20%的跌幅，就馬上會(huì)有大量需求釋放，導(dǎo)致下調(diào)的房?jī)r(jià)筑底回升。對(duì)于很多買不起房、甚至希望房?jī)r(jià)能夠回歸幾年前水平的人來(lái)說(shuō)，這樣的調(diào)整也就難言“拐點(diǎn)”了。