2011年5月初，本刊接到了四川省成都市大邑縣讀者的報料電話，反映恒大地產(chǎn)在大邑縣的恒大山水城違規(guī)圈地。
處在事件中心的恒大地產(chǎn)先是在開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)上涉嫌做虛假廣告，后又拒絕住戶公積金貸款，以及與地方政府合謀拿地(詳見2011年1、2、3、4期《法人》雜志《恒大地產(chǎn)長沙引爆行業(yè)潛規(guī)則》、《恒大地產(chǎn)再爆行業(yè)4大潛規(guī)則》、《全國人大代表提交建議剖析恒大地產(chǎn)4大行業(yè)潛規(guī)則》、《恒大地產(chǎn)長沙演繹“蛇吞象”》等文)，如今，恒大山水城項目再一次將恒大集團推向輿論的焦點。
62歲的老何是成都大邑的報料人之一，當(dāng)他帶著《法人》記者走到一排正在建設(shè)的獨棟別墅前的時候，突然停下了腳步，眼睛死死地盯著其中的一棟，表情及其不自然，這棟別墅所處的位置就是老何曾經(jīng)住了幾十年的家，在“深度開發(fā)大邑縣旅游資源”
的大旗下，老何響應(yīng)縣里的號召，允許自己的房子被拆，條件是政府許諾給予他們家每畝兩萬多的賠償，再加上落實他們一家的社會保險問題。如今，一棟棟別墅拔地而起，但政府的承諾變成了“空文”。
“家沒了，我們卻找不到說理的地方。”老何的身后不遠處，還有幾株頑強生長、已經(jīng)成熟的油菜，由此，似乎還能找尋到這個地方昔日的田園氣息，但這氣息也許會變成永恒的符號，成為一段慘痛的記憶。
老何，四川省成都市大邑縣晉原鎮(zhèn)鳳凰村人，與老何有著相同境遇的鳳凰村村民為數(shù)眾多，他們所處的鳳凰村相當(dāng)一部分林地、基本農(nóng)田、宅基地被征用，用來建設(shè)目前大邑縣最大的旅游地產(chǎn)綜合項目——恒大山水城，這個項目的開發(fā)商是在國內(nèi)“赫赫有名”的地產(chǎn)商恒大集團。
距離老何站立處向西一公里的恒大山水城接待中心氣派、壯觀，其豎立在門口的背景板、路邊的桿旗，以及接待中心號稱全國最大的項目展示沙盤，無不顯示著恒大山水城的“尊貴氣質(zhì)”，又處處顯示著不為外人所知的“秘密”。
圈地6000畝的玄機
“別看恒大山水城現(xiàn)在弄得挺紅火，他們現(xiàn)在所占的土地有四分之三都是通過‘違規(guī)’、‘違法’得來的，你信不信？你肯定不信，但事實就是如此�！贝笠乜h一位不愿透露姓名的知情人士如是說。
該人士提供的資料顯示，老何所在的晉原鎮(zhèn)鳳凰村11組共有450多畝土地被占用，共涉及到50余戶的村民。此外，該村的3組、4組、7組、9到14組的3600畝土地，這些還不包括恒大山水城所占用的晉原鎮(zhèn)新樂村與另一個鎮(zhèn)——悅來鎮(zhèn)的土地，前后加起來有6000多畝土地被占，其中掛牌成交的土地僅有1500多畝。
“在此之前，我們什么協(xié)議都沒有簽過，組上給發(fā)了《房屋拆遷清償?shù)怯洷怼罚迕駪{此表進行住房安置，就這樣，房子被拆了，土地也沒了�！兵P凰村12組一村民拿出了當(dāng)時他們小組所發(fā)的《房屋拆遷清償?shù)怯洷怼贰?BR> 至于這些被占的基本農(nóng)田、林地、河灘地是如何轉(zhuǎn)換性質(zhì)變成商業(yè)開發(fā)用地的，絕大多數(shù)村民并不曉得，即便是有個別村民知曉內(nèi)情的，面對強大的政府公關(guān)與可觀的經(jīng)濟補償，也大多選擇了沉默。
在采訪中，《法人》記者掌握了如下信息：恒大山水城項目，是大邑縣委、縣政府主要領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門在廣州與恒大集團簽署的合作項目，根據(jù)協(xié)議，從2010年至2014年，恒大集團將在5年內(nèi)完成投資100億元以上，擬對該縣晉原鎮(zhèn)鳳凰片區(qū)數(shù)千畝用地進行一級整理與整體開發(fā)。
在此時間內(nèi)，恒大集團將完成旅游度假區(qū)內(nèi)五星級酒店、運動中心、商業(yè)中心、會議中心、娛樂中心、時尚居家等配套設(shè)施項目的建設(shè)，將該區(qū)域打造成為成都市半小時經(jīng)濟圈內(nèi)集旅游、度假、生態(tài)、運動、休閑于一體的現(xiàn)代山水城市典范。
按照《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《國務(wù)院關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見》（國發(fā)〔2010〕13號）以及國土資源部《土地儲備管理辦法》（國土資發(fā)〔2007〕277號）的相關(guān)要求，土地一級開發(fā)整理，是指對經(jīng)批準(zhǔn)區(qū)域范圍內(nèi)納入儲備的土地，有確定的土地一級開發(fā)整理單位依法籌措資金，配合轄區(qū)政府實施規(guī)劃編制報批、土地征轉(zhuǎn)、收回收購、拆遷安置等工作，按照批準(zhǔn)的規(guī)劃要求組織實施道路、供水、供電、供氣、通訊、照明、綠化、土地平整等為完善和提升土地使用功能的配套設(shè)施建設(shè)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)土地具備規(guī)定的供應(yīng)條件。
“如果真是按照國家規(guī)定的有關(guān)土地一級開發(fā)整理，這事情就變得很簡單了，但從現(xiàn)在的情況來看，是企業(yè)與政府一道‘掛著羊頭，賣著狗肉’，這就變得很可怕�！贝笠乜h上述知情人士說。
他的說法并非空穴來風(fēng)。
2010年1月恒大山水城開工建設(shè)，然而，開工建設(shè)所處的土地卻分別在2010年2月5日和7月22日才通過拍賣的方式被恒大地產(chǎn)拿下。
大邑縣“國土拍告[2010]03號”顯示，在2010年2月5日，大邑縣拍賣恒大山水城項目所在地晉原鎮(zhèn)大雙路的四宗地，最小的一宗地為248.95畝，最大的一宗地為465.23畝。這些宗地的面積，均超過了2009年國土資源部下發(fā)的《限制用地項目目錄（2006年本增補本）》中的標(biāo)準(zhǔn)。
在這次拍賣中，恒大以起拍價每畝29萬元的價格，獲得了這四塊地的土地使用權(quán)。
到2010年7月，大邑縣國土局又發(fā)兩項拍賣公告，分別是“邑國土拍告[2010]11號”文和“邑國土拍告[2010]12號”文，在7月22日分兩次拍賣多宗地，其中一場拍賣的18塊地中，有14塊地處于恒大山水城項目所在地晉原鎮(zhèn)大雙路。這些地塊，最大的面積為105畝，均低于國土資源的限制性賣地規(guī)定。
這兩次拍賣，恒大地產(chǎn)的拿地價格是每畝34萬元。
“說豪奪，這種說法確實有點過，但說巧取，則是名副其實，人家恒大地產(chǎn)已經(jīng)提前在那些土地上把房子建起來了，你再與他們爭這些地，不但自尋煩惱，有可能還會惹火燒身，萬一哪天被政府收拾了，哭都來不及�！庇腥吮硎具@是大邑縣房地產(chǎn)開發(fā)商圈內(nèi)“公開”的秘密。
但《法人》記者走訪了大邑縣幾個知名樓盤的開發(fā)商，無一例外地遭到了“婉拒”。
紅線圈不住利益黑手
細心的人注意到兩個細節(jié)，一個是恒大山水城取得的地段價格均在30萬元左右，而同樣在2010年7月22日拍賣的、同屬于晉原鎮(zhèn)且離大雙路不遠的3塊宗地，起拍價均為每畝90萬元，約是恒大地產(chǎn)項目地塊拍賣價格的3倍。
另外一個細節(jié)是“補償給村民的土地價格是每畝2.4萬元，外加500元的青苗補償費�！眱H以鳳凰村11組為例，即便是把450畝土地的補償款以及青苗費全部計算在內(nèi)，也只不過一千多萬元，而這些土地經(jīng)過掛牌，保守價值有一億元，中間的差價之大可想而知。
不僅如此，2010年6月27日，恒大山水城開盤，主要是以別墅為主，共599套，獨棟戶型面積區(qū)間是247至521平方米，雙拼戶型面積區(qū)間是182到256平方米，其中雙拼別墅以5680元/平米為起價，照此計算，該區(qū)每棟房屋價值均在百萬元以上。
“雙拼別墅，恒大地產(chǎn)賣十棟就把我們小組的土地補償款給收回來了，要是獨棟別墅，頂多賣四棟就可以了�！兵P凰村11組村民稱。
巨大的利益落差，讓村民心里不平，更讓大邑縣委、縣政府及相關(guān)部門也有了動力。
2010年3月3日，時任大邑縣縣委書記的符禮建（后被“雙規(guī)”）為恒大山水城項目建設(shè)的拆遷等工作親自主持會議。符禮建在會議上提出，國土部門一定要根據(jù)合同約定和項目進度供地。建設(shè)局長嚴鳳文在匯報時表示，該項目到此時已經(jīng)拆遷528畝，征地6214余畝。
晉原鎮(zhèn)的主要領(lǐng)導(dǎo)在匯報工作計劃時表示，在2010年“必須一以貫之地貫徹‘拆得快、拆得穩(wěn)、拆得省’的工作要求。同時明確提到了，要采用集中優(yōu)勢力量對恒大、蓮興安置點、南出口等項目用地進行攻堅和圍殲的方式，保障重大項目及時用地�！�
2010年6月26日，恒大山水城開盤之日，符禮建親率“五套班子”出席，其重視程度可見一斑。
“資本與利益是可怕的魔鬼，它們能讓你上天堂，又能讓你下地獄，如果說商人的趨利性無可厚非，但權(quán)力部門一旦被資本與利益控制，后果則無法想象�！�
“這明顯是大邑縣在片面追求短期經(jīng)濟效應(yīng)，為滿足個別領(lǐng)導(dǎo)自己的政績欲望，將國家的用地政策和對房地產(chǎn)的調(diào)控政策置之度外，這與科學(xué)發(fā)展觀的要求是背道而馳的�！背啥急镜仡H有影響力的公共政策問題研究專家認為，“這當(dāng)中不排除背后有權(quán)錢交易現(xiàn)象存在。”
默契的官商合作
早在2月26日，大邑縣縣委書記顏安、縣委副書記、縣長陳歷章一行到成都督察局匯報土地例行督察整改工作進展情況。
大邑縣委副書記、縣長陳歷章介紹了土地例行督察整改工作的最新進展和在構(gòu)建依法管地用地長效機制方面所做的一些工作。同時，就整改中的難點問題進行了專題匯報。
大邑縣委書記顏安表示，大邑縣委、縣政府將按照相關(guān)要求，采取有力措施，堅決整改到位，并吸取深刻教訓(xùn)，舉一反三，牢固樹立依法用地意識，全面規(guī)范管地用地行為。
其后的3月8日，國土資發(fā)〔2010〕34號《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知
》中第一條也明確規(guī)定，確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地，確保上述用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。要嚴格控制大套型住房建設(shè)用地，嚴禁向別墅供地。
“很顯然，大邑縣仍在對上走形式，他們將國家對房地產(chǎn)的調(diào)控政策當(dāng)成一紙空文；對下動真格，想怎么弄就怎么弄。”上述公共政策問題研究專家認為恒大山水城的“圈地與建房”運動現(xiàn)在仍然如火如荼進行，其行為與地方政府的明里、暗地支持不無關(guān)系。
為了掌握更扎實的資料，《法人》記者先到了鳳凰村村委會，不知是巧合，還是故意，村支書、村委會主任都以在外辦事為由拒絕了采訪。
晉原鎮(zhèn)主管征地、拆遷的張姓副鎮(zhèn)長，則要求《法人》記者先到大邑縣宣傳部報個到，經(jīng)過他們允許后，他才可以接受采訪。
《法人》記者表示，媒體依法有獨立的采訪權(quán)，當(dāng)?shù)氐男麄鞑块T可以配合，但沒有權(quán)利要求哪個部門接受采訪，哪個部門不可以接受采訪。張姓副鎮(zhèn)長仍要求我們先到宣傳部報到。
為了減少采訪的阻力，《法人》記者來到了大邑縣委宣傳部，負責(zé)外宣的楊光紅副部長表示：“恒大山水城項目的運行絕對沒有任何問題，因為這是縣委、縣政府的招商引資項目�！�
《法人》記者提出，最好是宣傳部出面協(xié)調(diào)一下相關(guān)部門，以便于采訪順利進行，并列出了要采訪部門的清單，楊光紅口頭答應(yīng)可以，并表示，如果他的電話打不通，可能是他在開會或者是在辦事，可以聯(lián)系外宣辦公室，他們有人值班。
幾個小時后，當(dāng)《法人》記者再一次聯(lián)系晉原鎮(zhèn)張姓副鎮(zhèn)長時，張表示，自己未接到縣委宣傳部外宣辦的通知，拒絕采訪。
《法人》記者又來到了大邑縣國土資源局，該局辦公室主任強調(diào)，沒有接到縣委宣傳部的電話，他無法安排采訪，《法人》記者重申，媒體采訪，宣傳部門可以配合，但他們無權(quán)要求哪個部門是否接受采訪，作為被采訪對象，國土局可以選擇接受或是拒絕采訪，該主任稱，這是大邑縣的規(guī)定�！斗ㄈ恕酚浾咭笃涑鍪鞠嚓P(guān)規(guī)定文件時，該主任說沒有。
隨后，《法人》記者又聯(lián)系大邑縣委宣傳部，宣傳部值班的工作稱，他們也不清楚有沒有此項規(guī)定，需要請示領(lǐng)導(dǎo)，直到本刊截稿時止，《法人》記者也沒有接到大邑縣委宣傳部的任何回應(yīng)。
作為恒大山水城的開發(fā)商，恒大集團也是無法回避的當(dāng)事方，《法人》記者聯(lián)系恒大集團總部時，得到的仍然是沉默。面對公眾和媒體的質(zhì)疑，在大邑縣恒大山水城這個項目上，大邑縣委、縣政府及相關(guān)職能部門所表現(xiàn)出來的躲避、相互推諉的態(tài)度，實屬罕見；作為公眾公司，恒大集團所表現(xiàn)出來的態(tài)度，更讓人無法理解，“官商默契配合”的背后是否隱藏更大的秘密，留待時間來檢驗。