針對長期以來困擾保障性住房特別是廉租房建設的資金缺乏問題，西安市積極探索利用商業(yè)貸款支持保障性住房建設的路子，在制定完善風險控制機制的基礎上，2010年以來通過西安銀行向兩個廉租房建設項目成功放貸近三億元，實現(xiàn)了保障性住房建設商業(yè)貸款“零”的突破。
資金需求強烈
西安市住房保障和房屋管理局住房保障處處長扈廣杰說，在保障性住房建設過程中，資金問題是最關鍵的問題，如果有充足的資金保障，保障性住房建設就能順利推進，反之則困難重重。在地方政府財力有限的情況下，如何尋找新的有效建設資金來源至關重要。
針對這一情況，西安市房屋管理局開始積極尋求信貸資金支持廉租房項目。扈廣杰說，目前西安市保障房建設的資金主要來自市財政的列支資金、部分土地出讓金收益、住房公積金的增值部分等，在保障房建設力度不斷加大的情況下，還要依靠市場融資，特別是商業(yè)銀行的貸款來解決資金缺口問題。
記者在采訪中了解到，在保障性住房中，廉租房的資金瓶頸最大。與經(jīng)濟適用房具有一定利潤空間且可出售不同，廉租房建成后只能依靠租金收入收回投資，回收期長且不確定因素較多，因此社會資金特別是信貸資金出于風險考慮大多不愿進入這一領域，單純依靠政府投資推動其建設往往面臨資金短缺的問題。
在尋找信貸資金來源的過程中，西安市房管局與西安銀行就這一問題達成了共識。雙方就信貸資金支持廉租房項目問題進行聯(lián)系溝通，共同研究方案，并建立了良好的溝通機制，并就信貸資金支持廉租房建設問題簽訂了《金融戰(zhàn)略合作協(xié)議》。
嚴把風險底線
由于廉租房項目商業(yè)貸款在西安尚屬首次，無前例可循，西安銀行在發(fā)放貸款之前進行了充分的調(diào)研認證，并在此基礎上制定了詳細的放貸方案。
據(jù)負責經(jīng)辦這項業(yè)務的西安銀行城西支行行長赫勇介紹，在發(fā)放貸款之前，他們對西安市目前的廉租房建設情況進行了詳細的調(diào)研，了解到西安市共有7個項目在建或準備開工，資金需求總量超過10億元，平均每個項目都需要一億元以上的資金。在這7個項目中，他們進行了嚴格的篩選，確定了位于西安市高新區(qū)和經(jīng)開區(qū)的兩個項目作為首批放貸試點。
在嚴格挑選項目的基礎上，西安銀行還根據(jù)廉租房項目的特點和資金回流周期為項目設計了符合其特點的授信方案。西安銀行副行長王欣說，首先是在授信額度的核定上，要求項目資本金與信貸資金的比例分別是20%和80%，這樣既滿足了項目建設的資金需求又確保了信貸資金的安全。
二是在貸款期限上根據(jù)廉租住房項目與普通商用房建設周期的不同，將貸款期限設定為五年。在還款方式上，根據(jù)項目資金回流的特點，確定建成后的廉租房由西安市房管局分5年回購，并簽訂了明確的回購協(xié)議，設計了合適的寬限期和分期還款計劃。
三是在擔保方式的選擇上沒有硬性要求企業(yè)提供抵押擔保，而是選擇了第三方連帶責任保證，為項目資金提供有效的擔保保障。
四是在貸后管理方面依照監(jiān)管對廉租房貸款的管理要求，為其開立專戶，對資金的流入和流出等進行有效監(jiān)控管理，并建立單獨臺賬，對每筆貸款發(fā)生時間、流向、用途、收款單位、金額、審核人等進行詳細記錄。
需要“退出”機制
西安銀行行長郭軍認為，根據(jù)廉租房建設特性，投資人難以通過租金收入收回項目投資，在沒有政策補償?shù)那疤嵯�，很難引入社會資金參與。同時，信貸資金也難以按照商業(yè)貸款的原則支持廉租房建設。因此要在全國大范圍推廣商業(yè)貸款支持廉租房建設，需要政府盡快建立長期機制建設和制度安排，為信貸資金支持廉租房建設提供“退出”機制，從而保障廉租房建設的可持續(xù)發(fā)展。
首先是政府應在城市建設規(guī)劃、土地供給、房地產(chǎn)開發(fā)建設中以制度安排的形式強制配比一定數(shù)量的廉租房建設計劃，使廉租房建設和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目相結(jié)合，同時降低土地成本和相關稅費，保證投資人在收回投資的基礎上取得合理的收益。只有這樣，才能真正引入社會資金，同時使銀行的信貸資金具備實現(xiàn)商業(yè)化運作的前提。
其次是對于以政府為建設主體的廉租房建設項目應加大財政投入，提高項目資本金，降低融資比例，使信貸資金的退出機制得到保障。政府相關部門和銀行監(jiān)管機構(gòu)應加強廉租房建設的制度建設，在項目資本金、貸款期限、擔保方式、還款來源、風險控制等方面做出具體規(guī)定，提高信貸資金支持廉租房建設的可操作性。