為期4天的“假日樓市——2011上海房地產(chǎn)春季展示會(huì)”昨天正式開(kāi)幕。早報(bào)記者在現(xiàn)場(chǎng)采訪中發(fā)現(xiàn)，雖然與3月份“上海之春”房展會(huì)的冷清場(chǎng)面相比，此次房展會(huì)熱鬧了不少，開(kāi)發(fā)商的參展熱情也有所回升，但廣大購(gòu)房者所期望的降價(jià)優(yōu)惠并未出現(xiàn)，絕大多數(shù)參展樓盤(pán)都沒(méi)有任何優(yōu)惠，展會(huì)觀眾也大多以觀望為主。
業(yè)內(nèi)人士分析，雖然在一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策下，上海住房成交量大減，但房?jī)r(jià)卻始終堅(jiān)挺，未見(jiàn)下跌，部分樓盤(pán)反而略有上漲。這說(shuō)明買(mǎi)賣(mài)雙方的觀望情緒仍較濃重，對(duì)上海房?jī)r(jià)的未來(lái)走勢(shì)具有不確定性，也希望借此次房展會(huì)相互試探。
外環(huán)樓盤(pán)現(xiàn)少許折扣
與3月“上海之春”房展會(huì)的冷清場(chǎng)面相比，此次房展會(huì)的人氣回升不少。昨日一大早，就有很多市民前往上海展覽中心現(xiàn)場(chǎng)看房。不過(guò)，大多數(shù)購(gòu)房者坦言，自己來(lái)參觀房展會(huì)，主要是來(lái)打探行情，先觀望一下，希望在一系列調(diào)控政策下，高昂的房?jī)r(jià)能夠跌下來(lái)一些。
早報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，與購(gòu)房者的觀望情緒相比，開(kāi)發(fā)商也很能沉得住氣，集體咬住房?jī)r(jià)不松口，有優(yōu)惠折扣的樓盤(pán)幾乎很難找得到。萬(wàn)科、保利、金地等展臺(tái)前，現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員均表示，基本沒(méi)有任何優(yōu)惠活動(dòng)。
僅有的一些優(yōu)惠活動(dòng)，基本都集中于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和遠(yuǎn)郊樓盤(pán)。如位于嘉定的嘉峰匯SOHO推出一次性付款9折、貸款9.2折的優(yōu)惠，這也是記者所見(jiàn)到的展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)惠折扣幅度較大的項(xiàng)目。位于昆山的鑫苑·海上逸品則推出了房展期間享購(gòu)房總價(jià)1%優(yōu)惠、規(guī)定時(shí)間內(nèi)簽約享總價(jià)1.5%或2.5%優(yōu)惠、補(bǔ)貼首套住宅1.5%契稅等優(yōu)惠措施。
此外，位于寶山的金輝·蘭湖美域推出展會(huì)期間搶購(gòu)，3萬(wàn)元可抵10萬(wàn)元或15萬(wàn)元的優(yōu)惠，但想3萬(wàn)元抵15萬(wàn)元，須是1、2、5樓總價(jià)超300萬(wàn)元的住房，想3萬(wàn)元抵10萬(wàn)元，須是3、4樓總價(jià)超200萬(wàn)元的住房。
“現(xiàn)在外環(huán)外離地鐵站比較遠(yuǎn)的地方，單價(jià)也要近2萬(wàn)元了，如果不跌一些，實(shí)在是承受不了這個(gè)價(jià)格。”一位購(gòu)房者表示，他本來(lái)認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商會(huì)在房展會(huì)上通過(guò)開(kāi)展優(yōu)惠活動(dòng)在短期內(nèi)迅速提高成交量，但沒(méi)想到這次房展會(huì)的優(yōu)惠比去年更少，基本上很難看到。
未開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目來(lái)“蓄水”
早報(bào)記者以購(gòu)房者名義咨詢(xún)多個(gè)項(xiàng)目的置業(yè)人員，發(fā)現(xiàn)很多項(xiàng)目都還沒(méi)有開(kāi)盤(pán)，也沒(méi)有一個(gè)定價(jià)區(qū)間，置業(yè)人員對(duì)此表示只是為了宣傳。而現(xiàn)房參展的情況來(lái)看，有打折優(yōu)惠的樓盤(pán)很少，并且幅度并不大。比如，新城悠活城在房展會(huì)期間付2萬(wàn)元意向金簽約即可享受抵用5萬(wàn)元房款的優(yōu)惠。
克而瑞分析師楊晨青表示，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，定價(jià)都有一個(gè)蓄水期，而蓄水期間客戶(hù)數(shù)量的多少直接影響到開(kāi)盤(pán)價(jià)。其實(shí)，1月份外圍板塊價(jià)格已有松動(dòng)，而中心板塊從3月下旬開(kāi)始有“隱性降價(jià)”。比如，4月開(kāi)盤(pán)的瑞虹新城均價(jià)4萬(wàn)元/平方米，而預(yù)期報(bào)價(jià)是在4.3萬(wàn)元/平方米至4.5萬(wàn)元/平方米。另外，3月開(kāi)盤(pán)的標(biāo)桿樓盤(pán)慧芝湖花園開(kāi)盤(pán)價(jià)3.6萬(wàn)元/平方米，而預(yù)期報(bào)價(jià)是3.9萬(wàn)元/平方米。
不過(guò)，瑞虹新城當(dāng)天的去化率就達(dá)80%，而一向去化率在90%以上的慧芝湖花園當(dāng)天去化率僅在30%。楊晨青對(duì)此認(rèn)為，這說(shuō)明4月份購(gòu)房者觀望的情緒在減弱。不過(guò)，受限購(gòu)的影響，改善型購(gòu)房者的眼光更加挑剔了，對(duì)品質(zhì)和地域的選擇更加謹(jǐn)慎。
值得注意的是，上述降價(jià)的兩個(gè)樓盤(pán)此次推出的都是90平方米以下的小戶(hù)型房源。楊晨青指出，開(kāi)發(fā)商不會(huì)選擇對(duì)中心板塊的大戶(hù)型降價(jià)。
遠(yuǎn)洋地產(chǎn)投資部人士表示，此時(shí)對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，是一場(chǎng)心理戰(zhàn)的博弈，降價(jià)未必可以帶來(lái)銷(xiāo)售量的突破。
看點(diǎn)一：不限購(gòu)、不限貸 商業(yè)樓盤(pán)吸引投資
與此前幾屆房展會(huì)相比，本屆房展會(huì)上參展的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目明顯增多，均以“不限購(gòu)”、“不限貸”、“零房產(chǎn)稅”等作為宣傳重點(diǎn)，吸引廣大投資客的目光。寶華集團(tuán)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、凱德置地、中信泰富等都帶來(lái)商鋪、SOHO辦公樓等投資項(xiàng)目。
此外，還有包括海南、山東、安徽等在內(nèi)的外地旅游景區(qū)來(lái)滬叫賣(mài)產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓，“高回報(bào)率”和“包租”是亮點(diǎn)。比如，安徽黃山的一產(chǎn)權(quán)酒店，包租15年，40萬(wàn)元起投資，年回報(bào)率為投資總額的10%。
記者了解到，雖然項(xiàng)目性質(zhì)都是產(chǎn)權(quán)酒店，但產(chǎn)證性質(zhì)卻大相徑庭。有70年產(chǎn)權(quán)住宅用地，有50年產(chǎn)權(quán)的綜合用地，還有40年產(chǎn)權(quán)的辦公用地。
看點(diǎn)二：買(mǎi)房送美國(guó)綠卡 中介打出移民牌
“投資菲律賓，購(gòu)房辦移民。”一位上海則睿房地產(chǎn)投資咨詢(xún)有限公司的置業(yè)人員熱情地介紹，菲律賓退休移民署與代理公司美國(guó)英特利奇地產(chǎn)投資有限公司達(dá)成協(xié)議，只要買(mǎi)一套房子，即可拿到菲律賓綠卡。該項(xiàng)目在馬尼拉市中心，均價(jià)1.6萬(wàn)元/平方米，房型25-60平方米，精裝修。
一名美國(guó)房產(chǎn)代理人員表示，現(xiàn)在有一個(gè)關(guān)于“美國(guó)移民住宅別墅”的項(xiàng)目，門(mén)檻在50萬(wàn)美元以上，代理公司用這筆資金在美國(guó)購(gòu)置10至15套房子，前3年需簽訂一份
3年的包租合同，每月15%的分紅，3年以后自行管理。記者致電該公司負(fù)責(zé)人被告知，這批房源大多是JP摩根銀行的法拍房，代理公司和美國(guó)州政府牽頭成立一個(gè)物業(yè)管理公司，管理上述房源。項(xiàng)目一旦成功，就可獲得一張美國(guó)綠卡；項(xiàng)目若失敗，所買(mǎi)物業(yè)所有權(quán)還是自己的。不過(guò)，眾多看房客對(duì)此疑慮重重。