北京市發(fā)改委發(fā)布的《北京市<商品房銷售明碼標價規(guī)定>實施細則》今日起實施。其中最受關(guān)注的是北京所有商品房實行“一房一價”。相比國家發(fā)改委的要求，北京市的則更加嚴格，明確了標價牌和價格手冊分別需要明示的內(nèi)容，將對整個樓市進行價格標示與變動的全面監(jiān)管。
實施“一房一價”對樓市影響究竟多大？如何確�！耙环恳粌r”真正落實？多位業(yè)內(nèi)人士在接受人民網(wǎng)記者采訪時表示，實行“一房一價”能使消費者在購房過程中獲得更充分的信息，提高透明度，減少被蒙騙的機率，利于房地產(chǎn)市場的規(guī)范化運營，遏制開發(fā)商的“坐地起價”行為。但在控制房價方面意義不大，甚至有人對其可操作性產(chǎn)生質(zhì)疑。
“坐地起價”行為將被遏制 房地產(chǎn)市場進一步規(guī)范
在北京市公布的實施細則中指出，商品房銷售中須明確標明每套房源的總價和每平米的單價，地下停車位面積和價格，包括中介服務費用、物業(yè)服務內(nèi)容及收費標準等。
對此，中國社會科學院工業(yè)經(jīng)濟研究員曹建海(微博
專欄)在接受人民網(wǎng)記者采訪時表示，對商品房明碼標價是房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范化運營的表現(xiàn)，是房地產(chǎn)市場有序發(fā)展的保證，可以很好地遏制某些不良開發(fā)商坐地起價的行為。
此外，在北京市本次實施細則中首次提及對二手房的明碼標價，細則規(guī)定，對已完成銷售的存量房房源，商品房經(jīng)營者應及時撤下相關(guān)信息。
“這主要解決一套房屋信息多家使用情況，有些中介用虛假信息忽悠購房者�！北本┦邪l(fā)改委一相關(guān)負責人說。對于部分網(wǎng)站房源信息過期或存在虛假，誤導買房人的問題，該負責人表示，細則對網(wǎng)站的商品房銷售一樣適用，不執(zhí)行明碼標價規(guī)定的，或者利用標價形式和價格手段進行價格欺詐的，一樣將會受到處罰。
許多業(yè)內(nèi)人士也指出，細則中要求中介公司必須標示投訴電話，也會在消費者當中形成有力的監(jiān)督，中介公司通過虛假房源來吸引購房者的現(xiàn)象將明顯弱化，一些不良中介的生存空間將逐漸受到擠壓，將提升整個行業(yè)的規(guī)范性。
“我國房地產(chǎn)市場不規(guī)范，隨意性很大，過去在這方面管理薄弱，制度也很不健全，這一規(guī)則的出臺將會進一步規(guī)范市場行為，控制亂漲價。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌告訴記者。
實際操作性受質(zhì)疑 價格申報和執(zhí)行須加強監(jiān)管
從細則上看，“一房一價”如果能夠執(zhí)行到位的話，對于房地產(chǎn)經(jīng)營者的報價定會有一定的約束力，對于消費者來說無疑是一件好事。但細則的實際可操作性備受爭論。
“‘一房一價’只是把商品的屬性進行了圈定，其作用多大取決于價格監(jiān)管部門對于價格的干預程度�！辈芙êＵf，現(xiàn)今來看，審批之后的價格究竟能持續(xù)多長時間、開發(fā)商是否可以隨時對其修改、政府在其中所取的作用都很難確定。
“這很有可能導致部分房地產(chǎn)商為追求利潤，提高自己的申報價格，然后通過打折優(yōu)惠來吸引購買者。因為政府對于房屋的成本價格并不掌握確定，申報價格是企業(yè)根據(jù)自身情況來確定的，企業(yè)在報價時將自己的財務成本、稅收成本等融入其中，政府也很難知道。一旦這樣的申報價格被批準，就變相助長了企業(yè)提價，使得‘一房一價’政策對于樓市的調(diào)控作用流于形式�！�
鏈家地產(chǎn)首席分析師張月向記者表示，細則對于新建商品房項目價格調(diào)整的周期、可調(diào)整的幅度等并沒有進行相應的規(guī)定，是略有欠缺的地方。而企業(yè)是否執(zhí)行到位、“一房一價”的價格是否真實等都需要有關(guān)部門加強監(jiān)管。
此外，不少業(yè)內(nèi)人士也表示，“一房一價”對于二手房市場來說操作難度更大，即使監(jiān)管、執(zhí)行到位，也對房價和二手房市場格局沒有太大實質(zhì)性的改善。細則中規(guī)定，二手房不得在標價之外加收任何未標明的費用。但實際上，二手房的成交價格都是買賣雙方經(jīng)過討價還價議定的，成交價格必然與掛牌價格不同，而且業(yè)主在掛牌的過程中也可以根據(jù)市場和自身狀況改變報價。
對此，顧云昌則認為，“一房一價”實施起來并不難。至于價格，應由地產(chǎn)商上報主管部門備案，有些地方還要審查核定。房地產(chǎn)管理局，住建委，物價部門等監(jiān)管機構(gòu)都應對其應進行監(jiān)管檢查和核定。至于是否有漏洞，要靠社會及媒體等來有效監(jiān)督。此外，在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)商也不可能定價太離譜，如果定價太高，就會沒有市場。
“一房一價”能否平抑價格漲勢 扭轉(zhuǎn)供求關(guān)系是根本
“一房一價”政策落實，對于房價的調(diào)控力度究竟有多大，市場能否迎來價格拐點？接受本網(wǎng)采訪的多位業(yè)內(nèi)人士表示，“一房一價”相關(guān)規(guī)定的推行，本身并非是為了控制房價。
“‘一房一價’對房價的抑制有限�！敝性禺a(chǎn)總監(jiān)張大偉認為，發(fā)改委只是意在進一步規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)，讓全國各地的房價更透明，更有可比性。地產(chǎn)分析師羅寅申也直言，明碼標價對控制房價并沒有太大作用。因為目前一些項目可能在定價的時候就已超過當時的市場價，預留了漲價空間。
對此，曹建海表示，如果在價格的申報過程中，價格主管部門能夠根據(jù)北京市今年總的價格調(diào)控目標進行原則性管理，不符合原則的一概不批準、銷售，才可能使市場形成一種穩(wěn)中有降的趨勢，對于調(diào)控和穩(wěn)定房價，具有一定的積極作用。
“高房價的幕后推手其實并非開發(fā)商，而是失衡的市場供需在推動�！辈芙êＵJ為，要真正控制房價上漲，最根本的還是要扭轉(zhuǎn)市場的供求關(guān)系。
“首先，要擴大市場的供給方，讓小商品房、農(nóng)村房同樣成為商品房，打破開發(fā)商的經(jīng)營壟斷體制，使品房不再稀缺；其次，要通過信貸、稅收等多種行政手段對擁有多套住房者進行調(diào)控。只有如此，供求關(guān)系才可能扭轉(zhuǎn)。否則‘一房一價’對于抑制房價上漲不會起太大作用�！�