近年來(lái)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)和城市化進(jìn)程的加速，城市人口數(shù)量及居民購(gòu)買力顯著增加，住房需求增長(zhǎng)很快,特別是在經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)、房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較早的城市，大部分市民受地段成熟度和心理歸屬感影響選擇在老城區(qū)置業(yè)。旺盛需求與老城區(qū)持續(xù)緊張供應(yīng)的矛盾突出，成為推高老城區(qū)房?jī)r(jià)及城市整體房?jī)r(jià)的一大因素。
為此，國(guó)家出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施引導(dǎo)合理消費(fèi)、打擊投機(jī)、抑制投資，但這些措施集中在需求層面，供需不平衡的根本矛盾未化解。我認(rèn)為，應(yīng)主動(dòng)挖掘老城區(qū)的供應(yīng)，加大老城區(qū)城中村改造力度。這既符合中國(guó)城市化發(fā)展的大勢(shì)，有助于提升城市形象和競(jìng)爭(zhēng)力，改善城中村村民的生活水平和居住環(huán)境，更重要的是可以緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾，降低房?jī)r(jià)、穩(wěn)定市場(chǎng)。
就當(dāng)前老城區(qū)城中村改造中仍存在的一些問(wèn)題，本人提出有關(guān)分析和建議。
一、老城區(qū)城中村改造的現(xiàn)狀
目前，老城區(qū)城中村改造模式不盡相同，一般的總體做法是：企業(yè)先和村委會(huì)簽署意向性的城中村改造合作開(kāi)發(fā)協(xié)議；然后由村民投票表決是否同意改造，80%或以上村民同意后，由村委會(huì)和企業(yè)共同上報(bào)政府審批并申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)；隨后組織形式上的招拍掛，讓前期參與的意向企業(yè)獲得土地；最后，由村委會(huì)和企業(yè)主導(dǎo)拆遷補(bǔ)償、安置和開(kāi)發(fā)建設(shè)。
從本質(zhì)上看，這種老城區(qū)城中村改造的做法缺乏公開(kāi)、公平、公正的機(jī)制，存在諸多問(wèn)題，嚴(yán)重影響改造的進(jìn)度。
二、存在的問(wèn)題
1、村委會(huì)與企業(yè)合作啟動(dòng)老城區(qū)城中村改造，這樣從一開(kāi)始就沒(méi)有遵循公開(kāi)、公平、公正的原則。項(xiàng)目運(yùn)作存在先天不足，并很容易滋生部分村官的腐敗。
2、村委會(huì)與企業(yè)的合作，令城中村項(xiàng)目改造的村民投票環(huán)節(jié)變得復(fù)雜，比如經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)拉票、跑票、強(qiáng)迫投票等各種現(xiàn)象，使村民被動(dòng)投票，民主表決淪為"空投"。
3、村委會(huì)和企業(yè)一起辦理各種城中村改造項(xiàng)目的報(bào)批手續(xù)及申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，使該項(xiàng)工作復(fù)雜化，很容易產(chǎn)生如下三方面的問(wèn)題：第一，各種報(bào)批手續(xù)繁瑣復(fù)雜、缺乏統(tǒng)一的區(qū)域規(guī)劃條件原則，導(dǎo)致審批非常緩慢；第二，同一區(qū)域不同意向企業(yè)的城中村改造項(xiàng)目的規(guī)劃要點(diǎn)，例如容積率、限高和公建配套比例等重要指標(biāo)差距很大；第三，上述這種方式很容易誘發(fā)腐敗。
4、這種形式的城中村改造，缺乏公開(kāi)、公平、公正，沒(méi)有真正地走向市場(chǎng)化。
三、建議
為了加快推進(jìn)城中村改造，加大老城區(qū)商品房供應(yīng)，降低房?jī)r(jià)、穩(wěn)定市場(chǎng)，提出如下建議：
1、村民只對(duì)是否同意進(jìn)行城中村改造進(jìn)行投票，80%或以上村民投票同意進(jìn)行改造的城中村，即由政府主導(dǎo)推向市場(chǎng)，實(shí)行公開(kāi)拍賣。
2、為了加快改造進(jìn)度，建議城市的政府規(guī)劃部門(mén)分區(qū)域設(shè)定統(tǒng)一的區(qū)域規(guī)劃條件原則，使同一區(qū)域不同的城中村改造項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)基本相同，例如容積率、限高、公建配套比例等重要指標(biāo)。這樣可以在保證公平的基礎(chǔ)上，大大加快各個(gè)改造項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)的確定，同時(shí)避免推諉扯皮現(xiàn)象的發(fā)生，為公開(kāi)拍賣節(jié)省大量時(shí)間。
3、村民投票同意城中村改造，規(guī)劃部門(mén)很快確定規(guī)劃要點(diǎn)，國(guó)土部門(mén)即可將項(xiàng)目推向市場(chǎng)，實(shí)行公開(kāi)拍賣；同時(shí)建議將競(jìng)買保證金繳納比例提高到起拍價(jià)的60%到80%，以確保城中村改造有充足的資金，并由政府主導(dǎo)�？顚Ｓ茫纱迕褡灾鬟x擇貨幣補(bǔ)償或回遷安置。