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據(jù)新華社北京2月16日電北京樓市調(diào)控新政昨日正式出臺(tái)。北京市政府的樓市新政強(qiáng)化了限購(gòu)、保障房建設(shè)、稅收金融監(jiān)管措施。
京籍居民家庭禁購(gòu)三套房
根據(jù)《北京市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，自17日起，對(duì)已擁有1套住房的北京市戶籍居民家庭(含駐京部隊(duì)現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭)、持有北京市有效暫住證在北京市沒(méi)擁有住房且連續(xù)5年(含)以上在北京市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非北京市居民家庭，限購(gòu)1套住房(含新建商品住房和二手住房)。
對(duì)已擁有2套及以上住房的北京市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非北京市戶籍居民家庭，對(duì)無(wú)法提供北京市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在北京市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非北京市戶籍居民家庭，暫停在北京市向其售房。
通知還強(qiáng)調(diào)，確保保障性住房建設(shè)用地占北京市住房供地的50%，各類保障性住房和中小套型普通商品房用地不低于住房建設(shè)用地年度供應(yīng)總量的70%，商品住房用地計(jì)劃供應(yīng)量不低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。
據(jù)了解，“十二五”期間，北京市計(jì)劃建設(shè)、收購(gòu)各類保障房100萬(wàn)套，比“十一五”翻一番。其中2011年通過(guò)新建、改建、購(gòu)買、長(zhǎng)期租賃等方式籌集保障性住房20萬(wàn)套以上，發(fā)放租賃補(bǔ)貼2萬(wàn)戶，竣工保障房10萬(wàn)套。年底實(shí)現(xiàn)公共租賃房入住1萬(wàn)套，合理確定租金水平，吸引機(jī)構(gòu)投資者參與公共租賃房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。
房產(chǎn)定價(jià)過(guò)高，提高土地增值稅預(yù)征率
北京市還將實(shí)行差別化土地增值稅預(yù)征率，稅務(wù)部門對(duì)定價(jià)過(guò)高、預(yù)計(jì)增值額過(guò)大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提高土地增值稅預(yù)征率，具體辦法由稅務(wù)部門會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門制定公布。
金融機(jī)構(gòu)和北京住房公積金管理中心對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，將切實(shí)執(zhí)行“首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍”的政策。中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部可根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策基礎(chǔ)上，研究提高北京市第二套住房貸款首付款比例和利率。
措施或被地方政府借鑒
北京樓市調(diào)控新政在住房保障、限購(gòu)等方面跨出了一大步，其中一些措施更是被業(yè)界視作史上全國(guó)最嚴(yán)厲政策。分析人士認(rèn)為，直接作用于高房?jī)r(jià)的北京樓市調(diào)控新政或可為其他地方政府提供借鑒，進(jìn)而對(duì)全國(guó)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，北京樓市調(diào)控新政出臺(tái)之后，對(duì)其他地方政府是一個(gè)很好的參照，可能會(huì)出現(xiàn)多地借鑒北京模式，在短時(shí)間內(nèi)爭(zhēng)相出臺(tái)更為嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控細(xì)則。
婁立平指出，“2010年一線城市房?jī)r(jià)實(shí)行了重點(diǎn)監(jiān)管，但是調(diào)控盲點(diǎn)三四線城市房?jī)r(jià)上漲較快，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了市場(chǎng)預(yù)期�？梢哉f(shuō)，中國(guó)絕大多數(shù)大中城市都有調(diào)控的必要，一些房?jī)r(jià)上漲較快的三四線城市尤其如此”。
以限購(gòu)令政策為例，據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)，去年限購(gòu)令出臺(tái)后，投資型購(gòu)房需求迅速由一線城市向二三線城市轉(zhuǎn)移，從限購(gòu)城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)非限購(gòu)城市，進(jìn)而推動(dòng)全國(guó)房?jī)r(jià)上漲。
在新一輪限購(gòu)政策出臺(tái)后，房產(chǎn)投機(jī)和房?jī)r(jià)上漲轉(zhuǎn)移的現(xiàn)狀，將會(huì)有很大轉(zhuǎn)變。截至目前，全國(guó)已有近30個(gè)城市拋出限購(gòu)令，新一輪住房限購(gòu)將在全國(guó)范圍內(nèi)全面實(shí)行，這種“由點(diǎn)到面”的擴(kuò)展趨勢(shì)勢(shì)不可擋，投資人在房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金出口將再次被阻截。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)林蕾認(rèn)為，細(xì)則的效果將取決于地方政府的執(zhí)行力，從今年加強(qiáng)行政問(wèn)責(zé)等措施來(lái)看，這一輪調(diào)控可能對(duì)全國(guó)高房?jī)r(jià)起到突出的抑制作用。
廣州 細(xì)則估計(jì)下周出臺(tái)
北京昨出臺(tái)貫徹國(guó)家樓市調(diào)控15條細(xì)則。同為一線城市的廣州，調(diào)控細(xì)則何時(shí)出臺(tái)？會(huì)采取何種措施？記者昨晚就此采訪了廣州國(guó)土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人。
“(調(diào)控細(xì)則)在市政府沒(méi)批下來(lái)之前不能公告。”廣州國(guó)土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，廣州調(diào)控細(xì)則估計(jì)會(huì)在下個(gè)星期出臺(tái)，也就是在廣州市“兩會(huì)”期間。該負(fù)責(zé)人說(shuō)，新“國(guó)八條”政策非常具體，如本地戶籍家庭禁止購(gòu)買第三套房、外地戶籍家庭禁止購(gòu)買第二套房都是明文列出，北京這次出臺(tái)的限購(gòu)規(guī)定也和國(guó)家精神一致�！皬V州肯定也是不折不扣地貫徹新‘國(guó)八條’的規(guī)定”。如無(wú)意外，這意味著，廣州將出臺(tái)的細(xì)則，同樣將會(huì)執(zhí)行上述做法，即分本地和外地戶籍進(jìn)行差別化限購(gòu)，本地家庭不準(zhǔn)購(gòu)買第三套房，外地家庭禁止購(gòu)買第二套房；還將執(zhí)行“二套房貸款首付不低于六成、利率不低于1.1倍”的規(guī)定。
上述負(fù)責(zé)人表示，根據(jù)新“國(guó)八條”規(guī)定，無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝�，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房�！按饲皬V州規(guī)定要有一年以上證明才可以買房，北京這次將證明年限定為五年以上，各個(gè)城市的特點(diǎn)不同，廣州可能不一定參照北京的做法”。
深圳“照搬國(guó)八條可能性大”
記者昨日向深圳相關(guān)部門詢問(wèn)深圳版國(guó)八條細(xì)則的情況得知，相關(guān)部門仍在研究中，還未有具體出臺(tái)計(jì)劃。深圳業(yè)內(nèi)各中介則表示，按照以往的慣例，深圳版細(xì)則“中規(guī)中矩的照搬國(guó)八條的可能性大”，而在政策不再加碼的情況下，深圳全年樓市成交量或形成“V”字形走勢(shì)，而價(jià)格下跌可能性不大。
昨日出臺(tái)的北京版國(guó)八條細(xì)則最突出的就是提高了外地人在京購(gòu)房的門檻，“而深圳70%的都是這種外地人，深圳再提高外地人購(gòu)房門檻的可能性不大”，美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部主任徐楓表示，深圳出臺(tái)類似北京的這種細(xì)則的可能性很小，如果這樣就會(huì)把很多實(shí)際上的深圳人拒在買房門外。之前多次國(guó)家出臺(tái)宏觀調(diào)控后深圳的細(xì)則都是中規(guī)中矩的照搬國(guó)家的條文，此次深圳版國(guó)八條細(xì)則直接引用國(guó)家條文的可能性很大。
對(duì)于國(guó)八條后深圳今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，徐楓表示，在政策不再加碼的情況下，深圳今年預(yù)期成交量會(huì)形成V字形走勢(shì)，前半年成交量下降，后半年成交量上漲，而在價(jià)格方面，房?jī)r(jià)下跌的可能性很小，“雖然需求下降了很多，但深圳新房供應(yīng)每年都很少，開(kāi)發(fā)商目前集體觀望，不推或者少推項(xiàng)目，加上二手房業(yè)主惜售，供應(yīng)和需求同步下降，供需平衡，價(jià)格很難下降”。
世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌則表示，深圳今年上半年的新房銷售情況不是很好，前提是供應(yīng)量很低，世聯(lián)地產(chǎn)監(jiān)測(cè)到今年新房的主要供應(yīng)要等到4月份或者第二季度才開(kāi)始出現(xiàn)，供應(yīng)上來(lái)才會(huì)形成成交。
“市場(chǎng)是由需求和預(yù)期來(lái)支撐的，深圳一直不缺住房需求，而政策一直不斷加碼的背景就是政策一旦退出必然帶來(lái)房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性上漲，在這種預(yù)期下大家都買房子”，王海斌表示，對(duì)深圳今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然很樂(lè)觀。
北京房?jī)r(jià)今年或小幅回落
“今年存量房交易量將下降10%—15%�！蔽覑�(ài)我家副總裁胡景暉則表示，據(jù)我愛(ài)我家數(shù)據(jù)顯示，在北京的購(gòu)房者中，64.5%屬于外地購(gòu)房者，而在這類人群中，50%不符合細(xì)則中的外地購(gòu)房者標(biāo)準(zhǔn)。所以，“京十五條”會(huì)直接影響1/3的北京市場(chǎng)，進(jìn)而影響到今年的交易量。
胡景暉表示，“京十五條”對(duì)市場(chǎng)起到的作用是“排隊(duì)效應(yīng)”而非“擠出效應(yīng)”。他認(rèn)為細(xì)則打擊了炒房和投資購(gòu)房，而對(duì)于自住型和改善型等合理需求，則會(huì)起到合理疏導(dǎo)的作用，此類購(gòu)房者會(huì)按需求的輕緩排隊(duì)入市。
鏈家地產(chǎn)副總裁林倩也認(rèn)為，“京十五條”可謂空前嚴(yán)厲，細(xì)則落實(shí)后，北京網(wǎng)簽量2月底日均成交將很難超過(guò)500套，3月份作為傳統(tǒng)成交旺季也將會(huì)跌破萬(wàn)套。雖然北京市政府到目前為止還沒(méi)有對(duì)外公布調(diào)控目標(biāo)，但從內(nèi)容看“京十五條”與其他城市相比是最嚴(yán)厲的。而北京市作為調(diào)控的重點(diǎn)城市，調(diào)控目標(biāo)也會(huì)處于相對(duì)更高的層次。
刀客地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)、資深房地產(chǎn)專家謝逸楓則認(rèn)為，總體而言，“京十五條”根本沒(méi)有新國(guó)八條和上�！盀o九條”嚴(yán)厲，“例如土地增值稅和價(jià)格調(diào)控目標(biāo)及房產(chǎn)稅等具有殺傷力的政策根本沒(méi)有具體的規(guī)定，其他關(guān)于房貸和限購(gòu)及保障房等基本在新國(guó)條的范圍內(nèi)”。
不過(guò)，謝逸楓也表示，盡管“京十五條”力度小于“新國(guó)八條”和上海“瀘九條”，但細(xì)則出臺(tái)后將再次提高外地人購(gòu)房門檻，預(yù)計(jì)今后外地人認(rèn)購(gòu)二手房比例不超過(guò)兩成。限購(gòu)以“認(rèn)房”為標(biāo)準(zhǔn)，適當(dāng)保護(hù)了改善型，同時(shí)也能加大有效供應(yīng)，盤活供應(yīng)房源。通過(guò)一系列政策調(diào)控的疊加打擊效應(yīng)，限制購(gòu)房需求和起到打擊購(gòu)房者購(gòu)買心理預(yù)期及再次調(diào)控加碼，北京的房?jī)r(jià)將有小幅度的回落。
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