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記者日前從長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心獲悉，長(zhǎng)沙1月房?jī)r(jià)下滑，市內(nèi)新建商品房備案均價(jià)5360元/平方米，其中住宅均價(jià)5105元/平方米。業(yè)內(nèi)人士分析，1月長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)下跌可能是供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化所致。圖為走在長(zhǎng)沙湘江河堤之上觀看沿江林立的商品房�！⌒氯A社記者 龍弘濤/攝 |
春節(jié)前后，新國(guó)八條、房產(chǎn)稅、加息等政策魚貫而出，特別是長(zhǎng)春地方版限購(gòu)政策于近日落地，在當(dāng)?shù)匾饛?qiáng)烈反響。長(zhǎng)春一向被稱為房地產(chǎn)“二線半”城市，房?jī)r(jià)絕對(duì)值不高，對(duì)房地產(chǎn)政策敏感度較差，因此以往的歷次調(diào)控對(duì)其影響均十分有限，無(wú)論全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)如何風(fēng)云變幻，長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎總能獨(dú)善其身，保持著量?jī)r(jià)齊升的增長(zhǎng)勢(shì)頭。不過，記者在近日的采訪中發(fā)現(xiàn)，隨著第三輪調(diào)控政策的密集出臺(tái)，長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)已不再是“鐵板一塊”。盡管很多人仍然深信長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)受第三輪調(diào)控的影響不會(huì)太大，但是調(diào)控的影響已現(xiàn)端倪：部分樓盤價(jià)格松動(dòng)，土地市場(chǎng)出現(xiàn)新變化，開發(fā)商和購(gòu)房者陷入深度觀望。
第三輪調(diào)控之下，長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)已現(xiàn)松動(dòng)跡象
2月10日，春節(jié)后上班第二天，長(zhǎng)春恒大綠洲打出七九折優(yōu)惠廣告。這是去年年初以來(lái)長(zhǎng)春品牌開發(fā)商最大幅度的折扣，去年4月恒大綠洲開盤時(shí)只也有八五折優(yōu)惠。另?yè)?jù)了解，中海地產(chǎn)去年熱銷產(chǎn)品中海凱旋門在春節(jié)期間也有小幅優(yōu)惠。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，2011年1月，長(zhǎng)春13個(gè)樓盤價(jià)格現(xiàn)不同幅度上漲，7盤價(jià)格現(xiàn)小幅下調(diào)。春節(jié)過后，更出現(xiàn)了4600元/平方米的最新報(bào)價(jià)，而長(zhǎng)春主城區(qū)商品房均價(jià)去年底已超6000元/平方米。
價(jià)格松動(dòng)意味著開發(fā)商對(duì)樓市的信心已發(fā)生動(dòng)搖，而這一變化在土地市場(chǎng)體現(xiàn)得更為明顯。1月28日長(zhǎng)春市國(guó)土資源局舉行了新年“第一拍”，推出7宗經(jīng)營(yíng)性用地。這次競(jìng)拍一改過去大地塊、大開發(fā)商唱主角場(chǎng)面，小地塊成為“香餑餑”。5宗5萬(wàn)平方米以下的地塊，有4宗引來(lái)2家以上競(jìng)買人。競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的是東方廣場(chǎng)附近一宗8780平方米的住宅用地，樓面價(jià)1447元/平方米，兩家競(jìng)買企業(yè)經(jīng)過120輪激烈競(jìng)價(jià)，成交價(jià)達(dá)2637元/平方米，溢價(jià)率超過80%。而另2宗15萬(wàn)平方米左右的較大地塊出讓十分平淡，因只有一家競(jìng)買人，最終均以底價(jià)成交。江蘇吳中本次拍賣中有競(jìng)買意向，但是最終沒有舉牌。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，第三輪調(diào)控之下，開發(fā)商正在改變大進(jìn)大出的策略，出手變得更為謹(jǐn)慎，陷入“邊開發(fā)邊觀望”狀態(tài)。而小地塊因?yàn)榭們r(jià)低、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小，所以更受開發(fā)商青睞。
密集的調(diào)控政策也使購(gòu)房者進(jìn)入“深度觀望”。據(jù)長(zhǎng)春房地產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)期間從2月1日至9日網(wǎng)上簽約只有30套房，其中有三天均為零成交。而2010年春節(jié)期間，長(zhǎng)春商品住房共簽約200多套，出現(xiàn)反季熱銷場(chǎng)面，與今年春節(jié)的慘淡銷售形成鮮明的對(duì)比。
地方版限購(gòu)政策讓調(diào)控再升溫
就在新國(guó)八條、房地產(chǎn)、加息等政策魚貫而出的同時(shí)，2月10日，長(zhǎng)春版限購(gòu)令見諸報(bào)端。長(zhǎng)春市人民政府下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的實(shí)施意見》，意見核心是本市居民最多可購(gòu)買兩套住房，外地居民限購(gòu)一套住房，第三套房全民禁購(gòu)。
很多業(yè)內(nèi)外人士對(duì)長(zhǎng)春市如此迅速出臺(tái)限購(gòu)令始料未及。長(zhǎng)春工程學(xué)院房地產(chǎn)專業(yè)講師吉林表示，“真沒想到會(huì)這么快，太意外了。因?yàn)殚L(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)與大連這些二線城市相比，還沒達(dá)到非動(dòng)用限購(gòu)令打壓的程度�！�
但是一些購(gòu)房者認(rèn)為，長(zhǎng)春房?jī)r(jià)絕對(duì)值與一線城市比雖然不算高，但是去年漲幅已達(dá)28%，屬于房?jī)r(jià)上漲較快城市，此時(shí)出臺(tái)限購(gòu)政策已屬亡羊補(bǔ)牢。據(jù)了解，近日某研究機(jī)構(gòu)推出的全國(guó)城市房?jī)r(jià)排名榜上，長(zhǎng)春房?jī)r(jià)位列全國(guó)第48位，已高于沈陽(yáng)。
在長(zhǎng)的大多數(shù)開發(fā)商目前都在“靜觀其變”。保利長(zhǎng)春分公司副總經(jīng)理嚴(yán)觀表示�！跋拶�(gòu)肯定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，首先體現(xiàn)在交易量可能會(huì)有所萎縮�！倍喽髦脴I(yè)副總經(jīng)理崔湘笛表示：就當(dāng)下來(lái)看，限購(gòu)令的實(shí)施可能會(huì)令長(zhǎng)春樓市進(jìn)入“購(gòu)房調(diào)整期”，購(gòu)房者可能會(huì)在政策的影響下形成一定觀望。但是她也表示對(duì)長(zhǎng)春房?jī)r(jià)有信心，因?yàn)榉績(jī)r(jià)不是由政策因素控制的，而是由土地成本、建材成本、GDP等經(jīng)濟(jì)形勢(shì)決定的。
吉林省天潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理王柳清認(rèn)為，限購(gòu)政策主要抑制的是改善性需求，因此對(duì)大開發(fā)商影響更嚴(yán)重�！百�(gòu)買中海、萬(wàn)科、保利這些大開發(fā)商產(chǎn)品的業(yè)主，基本都有二套甚至是三套房產(chǎn)，長(zhǎng)春的調(diào)控政策出臺(tái)后，對(duì)于這些大開發(fā)商的沖擊是非常大的”，“不過長(zhǎng)春的調(diào)控政策也將有利于各房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)換開發(fā)思維，推出具有個(gè)性的產(chǎn)品，間接加快了產(chǎn)品差異化的速度�！蓖趿逭f。
調(diào)控結(jié)果最終還要看政策執(zhí)行力
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，本輪調(diào)控結(jié)果如何，現(xiàn)在下什么結(jié)論都為時(shí)過早。因?yàn)檎叩某雠_(tái)，無(wú)論是市場(chǎng)還是購(gòu)房者都要經(jīng)過一段時(shí)間的消化期和接受期。
2月10日，長(zhǎng)春地方版限購(gòu)令出臺(tái)同時(shí)，公積金貸款也加一次加息。記者11日從長(zhǎng)春市住房公積金管理中心了解到，節(jié)后兩日，長(zhǎng)春市住房公積金貸款的辦理數(shù)量暫時(shí)沒有變化，各分中心平均每日辦理一二百件左右，從放款勢(shì)頭看，比去年同期還略有上升。個(gè)貸處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這主要是春節(jié)前積累下來(lái)的未辦件較多，是市場(chǎng)慣性作用的結(jié)果。至于限購(gòu)、加息等政策對(duì)市場(chǎng)的影響，至少要一個(gè)月以后才能見分曉。
一些購(gòu)房者和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，調(diào)控結(jié)果最終還要看政策執(zhí)行力如何。搜房網(wǎng)友“華瀚方圓”認(rèn)為，和此前長(zhǎng)春政府對(duì)于樓市一向溫柔的應(yīng)對(duì)方式相比，限購(gòu)令的出臺(tái)在表面上看的確像是給長(zhǎng)春樓市一個(gè)猛烈的襲擊，但是從細(xì)節(jié)上看，該政策卻與此前金融機(jī)構(gòu)出臺(tái)的二套房、三套房限貸的政策異曲同工，沒有太大新意。
購(gòu)房者楊女士表示，長(zhǎng)春市政府的文件是在1月28日發(fā)布的，但消息直到2月10日才爆出來(lái)。政府顯然是在低調(diào)處理這件事，所以限購(gòu)令具體的執(zhí)行情況還很堪憂。另外，長(zhǎng)春版限購(gòu)令只是拷貝了國(guó)家的要求，從細(xì)則本身上看也顯得很無(wú)力。比如第一條“控制新建住房?jī)r(jià)格漲幅”，“將房?jī)r(jià)收入比控制在合理區(qū)間”，這個(gè)收入比本來(lái)就是仁者見仁智者見智，根本沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。
但是對(duì)于開發(fā)企業(yè)來(lái)說，政策疊加效應(yīng)帶來(lái)的市場(chǎng)壓力肯定要大于以往任何時(shí)候。據(jù)了解，2010年，長(zhǎng)春市共出讓經(jīng)營(yíng)性用地900多萬(wàn)平方米，是2009年的2.5倍。大量拿地導(dǎo)致2011年商品房開發(fā)量將集中上升。長(zhǎng)春工程工院房地產(chǎn)專業(yè)講師吉林分析說，這么大的供應(yīng)量，市場(chǎng)有可能會(huì)出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象。對(duì)于那些資金鏈緊張和上市的開發(fā)企業(yè)來(lái)說，會(huì)產(chǎn)生很大的壓力，迫于業(yè)績(jī)和資金壓力，可能會(huì)考慮把價(jià)格調(diào)下來(lái)，房?jī)r(jià)有可能出現(xiàn)階段性漲跌。
長(zhǎng)春市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)盛學(xué)永表示，政策影響市場(chǎng)的軌跡應(yīng)該是一個(gè)漸進(jìn)的、震蕩過程，暴漲暴跌情形基本不會(huì)出現(xiàn)。