近年來，海南房地產(chǎn)市場以獨特的外向型特征和建設(shè)國際旅游島利好消息刺激下的房價快速上漲受到廣泛關(guān)注。盡管在國家一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的抑制下，海南房地產(chǎn)市場逐步回歸理性，但空置率過高、重復(fù)建設(shè)普通住宅、地方財政過度依賴房地產(chǎn)業(yè)等問題日益凸顯，海南發(fā)展與國際旅游島建設(shè)相匹配的房地產(chǎn)業(yè)、實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的遠(yuǎn)景目標(biāo)，越來越成為地方政府和開發(fā)商亟待解決的現(xiàn)實問題。
海南樓市喜憂參半 快速上漲幅度尚未消化
1月15日，70多歲的南京老人過美倫和老伴在瓊海的街頭散步，她熱情地以一個“老海南人”的身份拉著記者講述她對海南的喜愛。2008年，她在�？诤铜偤８髻I了一套房，在博鰲買了兩套。目前，她在瓊海的房子從每平方米2880元漲到了6000元左右，博鰲的房子從每平方米3000多元漲到了一萬多元。她笑言，這幾套房子將來還要留給子孫們養(yǎng)老。
仍然在瓊海，來自西北的購房者陳先生卻有著不同的故事。他2006年在瓊海市中心買了一套房子，現(xiàn)在想出手卻已經(jīng)找不到買家，“很難出手，想賣個好價錢就更難了�！彼f，他的房子現(xiàn)在每平方米的要價比建設(shè)國際旅游島意見剛公布時下降2000元左右。
“從幾個硬性指標(biāo)來看，我們對今年海南房地產(chǎn)市場的走勢持謹(jǐn)慎悲觀態(tài)度。”中原地產(chǎn)海南分公司總經(jīng)理謝青說，海南的房價仍有較多炒作水分，目前供給大于需求，房屋的流轉(zhuǎn)率較差，出手比較難。而且海南的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、市縣基礎(chǔ)設(shè)施以及房地產(chǎn)配套設(shè)施不夠完善，造成海南房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)比較薄弱。
謝青認(rèn)為，目前海南樓市量價仍然在跌，還沒見底，仍將面臨較長時期的回縮和消化的過程，“而這種消化要通過國際旅游島的相關(guān)政策正式落地來實現(xiàn)，最遲也要到今年底才能消化完畢，今年的海南樓市還是會比較麻煩�！�
房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展 未來走勢仍不確定
近幾年，隨著國人對度假休閑養(yǎng)老需求的提高，依靠得天獨厚的氣候優(yōu)勢以及國際旅游島利好消息的刺激，海南房地產(chǎn)市場取得飛速發(fā)展，海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)的依賴程度趨強(qiáng)。
尤其在2010年初，海南建設(shè)國際旅游島的意見出臺后，海南房地產(chǎn)市場獲得超常規(guī)發(fā)展。從投資占比、稅收權(quán)重來看，現(xiàn)階段的海南房地產(chǎn)業(yè)舉足輕重。2010年1月至11月，海南省房地產(chǎn)業(yè)完成增加值179億元，占GDP的8.8%；房地產(chǎn)開發(fā)投資407.68億元，占固定資產(chǎn)投資總額的36%；房地產(chǎn)企業(yè)提供的稅收95.7億元，占地方一般預(yù)算收入的39.2%。
海南省省長羅保銘說，在農(nóng)業(yè)提供稅收有限，工業(yè)尚未形成強(qiáng)大穩(wěn)定稅源，旅游雖然連年高增長，但難以獨撐經(jīng)濟(jì)增長的情況下，今后若干年里，海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然需要房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮重要作用。
羅保銘表示，2011年海南提出全省GDP增長13%，地方一般預(yù)算收入增長20%，固定資產(chǎn)投資增長25%的預(yù)期目標(biāo)，必須保持一定的房地產(chǎn)投資和銷售，否則有可能引起經(jīng)濟(jì)的起伏和波動。但去年以來，國家密集出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，又由于近期國內(nèi)主要城市房屋交易量和價格出現(xiàn)反彈，第三輪調(diào)控的呼聲日益高漲，房產(chǎn)稅開征步伐越來越近。因此，明年海南省房地產(chǎn)市場將面臨極大的不確定性。
海南富信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理羅風(fēng)顏認(rèn)為，預(yù)計今年國家將出臺持續(xù)時間更長的第三輪調(diào)控，而且建設(shè)國際旅游島的消息已使海南樓市預(yù)漲了兩年左右的上漲空間，所以今年海南樓市價格不會太多變化，出貨量及成交量仍將低位相持。
背后隱憂逐漸凸顯 轉(zhuǎn)型升級迫在眉睫
海南房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展帶來了空置率過高、地方財政過度依賴房地產(chǎn)業(yè)等問題。在廣為詬病的空置率問題上，外向型特征明顯的海南樓市顯然要比全國房地產(chǎn)面臨著更為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)�！�
海南大學(xué)教授王毅武估計，在文昌、瓊海、陵水、三亞等地，房屋空置率達(dá)到50%至60%，過高的空置率將浪費優(yōu)質(zhì)資源和公共資源，給海南房地產(chǎn)市場留下嚴(yán)重的隱患，“海南房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展著力點是要解決空置率問題�！�
同時，部分市縣仍在大量建設(shè)同質(zhì)性、一次性的普通住宅房地產(chǎn)，在房地產(chǎn)業(yè)仍然是市縣政府重要稅源的背景下，可以預(yù)見，市縣政府出讓土地、建設(shè)普通住宅較快獲取稅收的沖動仍不容忽視。
海南省副省長姜斯憲去年2月份在海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上直言，海南應(yīng)多建一些經(jīng)營性旅游房地產(chǎn)項目。希望各市縣政府及開發(fā)企業(yè)把目光放遠(yuǎn)點，不要光做商品房，一次性就把它賣光了，要把最好的資源用于持續(xù)性的經(jīng)營性項目，多建設(shè)一些度假酒店、主題公園、培訓(xùn)基地、會議中心及游艇俱樂部等，既能夠保證長期利潤，又能豐富國際旅游島旅游內(nèi)容。
但海南一位不愿具名的開發(fā)商認(rèn)為，目前海南很多房地產(chǎn)開發(fā)商還是打著旅游的牌子，做所謂的旅游房地產(chǎn)，其實最終還是做普通商品房�！爸饕情_發(fā)商和地方政府的短視所致，因為做旅游開發(fā)短期內(nèi)看不到利潤�！�
“國際旅游島利好刺激下的房價上漲已經(jīng)提前預(yù)支，不能再‘炒概念’，現(xiàn)在應(yīng)該開始真正審視海南房地產(chǎn)究竟如何發(fā)展。”謝青說。
據(jù)海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長蔡仁潭介紹，即將出臺的海南房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中長期規(guī)劃確定了未來十年海南房地產(chǎn)業(yè)將以經(jīng)營型旅游地產(chǎn)為主導(dǎo)，海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要與國際旅游島建設(shè)發(fā)展相匹配，要優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，從一次性開發(fā)為特征、粗放型開發(fā)逐步過渡到以產(chǎn)業(yè)經(jīng)營可持續(xù)開發(fā)，在嚴(yán)格保護(hù)好生態(tài)環(huán)境前提下充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，走精品化自身化。要以旅游休閑產(chǎn)業(yè)相結(jié)合以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會全面協(xié)調(diào)發(fā)展。