近年來，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)以獨(dú)特的外向型特征和建設(shè)國(guó)際旅游島利好消息刺激下的房?jī)r(jià)快速上漲受到廣泛關(guān)注。盡管在國(guó)家一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的抑制下，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回歸理性，但空置率過高、重復(fù)建設(shè)普通住宅、地方財(cái)政過度依賴房地產(chǎn)業(yè)等問題日益凸顯，海南發(fā)展與國(guó)際旅游島建設(shè)相匹配的房地產(chǎn)業(yè)、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的遠(yuǎn)景目標(biāo)，越來越成為地方政府和開發(fā)商亟待解決的現(xiàn)實(shí)問題。
海南樓市喜憂參半 快速上漲幅度尚未消化
1月15日，70多歲的南京老人過美倫和老伴在瓊海的街頭散步，她熱情地以一個(gè)“老海南人”的身份拉著記者講述她對(duì)海南的喜愛。2008年，她在海口和瓊海各買了一套房，在博鰲買了兩套。目前，她在瓊海的房子從每平方米2880元漲到了6000元左右，博鰲的房子從每平方米3000多元漲到了一萬(wàn)多元。她笑言，這幾套房子將來還要留給子孫們養(yǎng)老。
仍然在瓊海，來自西北的購(gòu)房者陳先生卻有著不同的故事。他2006年在瓊海市中心買了一套房子，現(xiàn)在想出手卻已經(jīng)找不到買家，“很難出手，想賣個(gè)好價(jià)錢就更難了�！彼f，他的房子現(xiàn)在每平方米的要價(jià)比建設(shè)國(guó)際旅游島意見剛公布時(shí)下降2000元左右。
“從幾個(gè)硬性指標(biāo)來看，我們對(duì)今年海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)持謹(jǐn)慎悲觀態(tài)度�！敝性禺a(chǎn)海南分公司總經(jīng)理謝青說，海南的房?jī)r(jià)仍有較多炒作水分，目前供給大于需求，房屋的流轉(zhuǎn)率較差，出手比較難。而且海南的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、市縣基礎(chǔ)設(shè)施以及房地產(chǎn)配套設(shè)施不夠完善，造成海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)比較薄弱。
謝青認(rèn)為，目前海南樓市量?jī)r(jià)仍然在跌，還沒見底，仍將面臨較長(zhǎng)時(shí)期的回縮和消化的過程，“而這種消化要通過國(guó)際旅游島的相關(guān)政策正式落地來實(shí)現(xiàn)，最遲也要到今年底才能消化完畢，今年的海南樓市還是會(huì)比較麻煩�！�
房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展 未來走勢(shì)仍不確定
近幾年，隨著國(guó)人對(duì)度假休閑養(yǎng)老需求的提高，依靠得天獨(dú)厚的氣候優(yōu)勢(shì)以及國(guó)際旅游島利好消息的刺激，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)取得飛速發(fā)展，海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)的依賴程度趨強(qiáng)。
尤其在2010年初，海南建設(shè)國(guó)際旅游島的意見出臺(tái)后，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得超常規(guī)發(fā)展。從投資占比、稅收權(quán)重來看，現(xiàn)階段的海南房地產(chǎn)業(yè)舉足輕重。2010年1月至11月，海南省房地產(chǎn)業(yè)完成增加值179億元，占GDP的8.8%；房地產(chǎn)開發(fā)投資407.68億元，占固定資產(chǎn)投資總額的36%；房地產(chǎn)企業(yè)提供的稅收95.7億元，占地方一般預(yù)算收入的39.2%。
海南省省長(zhǎng)羅保銘說，在農(nóng)業(yè)提供稅收有限，工業(yè)尚未形成強(qiáng)大穩(wěn)定稅源，旅游雖然連年高增長(zhǎng)，但難以獨(dú)撐經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的情況下，今后若干年里，海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然需要房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮重要作用。
羅保銘表示，2011年海南提出全省GDP增長(zhǎng)13%，地方一般預(yù)算收入增長(zhǎng)20%，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)25%的預(yù)期目標(biāo)，必須保持一定的房地產(chǎn)投資和銷售，否則有可能引起經(jīng)濟(jì)的起伏和波動(dòng)。但去年以來，國(guó)家密集出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，又由于近期國(guó)內(nèi)主要城市房屋交易量和價(jià)格出現(xiàn)反彈，第三輪調(diào)控的呼聲日益高漲，房產(chǎn)稅開征步伐越來越近。因此，明年海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨極大的不確定性。
海南富信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理羅風(fēng)顏認(rèn)為，預(yù)計(jì)今年國(guó)家將出臺(tái)持續(xù)時(shí)間更長(zhǎng)的第三輪調(diào)控，而且建設(shè)國(guó)際旅游島的消息已使海南樓市預(yù)漲了兩年左右的上漲空間，所以今年海南樓市價(jià)格不會(huì)太多變化，出貨量及成交量仍將低位相持。
背后隱憂逐漸凸顯 轉(zhuǎn)型升級(jí)迫在眉睫
海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展帶來了空置率過高、地方財(cái)政過度依賴房地產(chǎn)業(yè)等問題。在廣為詬病的空置率問題上，外向型特征明顯的海南樓市顯然要比全國(guó)房地產(chǎn)面臨著更為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)�！�
海南大學(xué)教授王毅武估計(jì)，在文昌、瓊海、陵水、三亞等地，房屋空置率達(dá)到50%至60%，過高的空置率將浪費(fèi)優(yōu)質(zhì)資源和公共資源，給海南房地產(chǎn)市場(chǎng)留下嚴(yán)重的隱患，“海南房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展著力點(diǎn)是要解決空置率問題。”
同時(shí)，部分市縣仍在大量建設(shè)同質(zhì)性、一次性的普通住宅房地產(chǎn)，在房地產(chǎn)業(yè)仍然是市縣政府重要稅源的背景下，可以預(yù)見，市縣政府出讓土地、建設(shè)普通住宅較快獲取稅收的沖動(dòng)仍不容忽視。
海南省副省長(zhǎng)姜斯憲去年2月份在海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上直言，海南應(yīng)多建一些經(jīng)營(yíng)性旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目。希望各市縣政府及開發(fā)企業(yè)把目光放遠(yuǎn)點(diǎn)，不要光做商品房，一次性就把它賣光了，要把最好的資源用于持續(xù)性的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，多建設(shè)一些度假酒店、主題公園、培訓(xùn)基地、會(huì)議中心及游艇俱樂部等，既能夠保證長(zhǎng)期利潤(rùn)，又能豐富國(guó)際旅游島旅游內(nèi)容。
但海南一位不愿具名的開發(fā)商認(rèn)為，目前海南很多房地產(chǎn)開發(fā)商還是打著旅游的牌子，做所謂的旅游房地產(chǎn)，其實(shí)最終還是做普通商品房。“主要是開發(fā)商和地方政府的短視所致，因?yàn)樽雎糜伍_發(fā)短期內(nèi)看不到利潤(rùn)。”
“國(guó)際旅游島利好刺激下的房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)提前預(yù)支，不能再‘炒概念’，現(xiàn)在應(yīng)該開始真正審視海南房地產(chǎn)究竟如何發(fā)展�！敝x青說。
據(jù)海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)蔡仁潭介紹，即將出臺(tái)的海南房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期規(guī)劃確定了未來十年海南房地產(chǎn)業(yè)將以經(jīng)營(yíng)型旅游地產(chǎn)為主導(dǎo)，海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要與國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展相匹配，要優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，從一次性開發(fā)為特征、粗放型開發(fā)逐步過渡到以產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)可持續(xù)開發(fā)，在嚴(yán)格保護(hù)好生態(tài)環(huán)境前提下充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，走精品化自身化。要以旅游休閑產(chǎn)業(yè)相結(jié)合以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面協(xié)調(diào)發(fā)展。