或許很多信托公司、投資銀行在將業(yè)務(wù)重心從金融理財(cái)產(chǎn)品逐漸轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)信托的時(shí)候，他們都沒有想到，接踵而至的宏觀調(diào)控政策會(huì)給他們帶來這么多商機(jī)。開發(fā)商們排著隊(duì)等著發(fā)信托。
銀根趨緊，信托融資激增
“銀根收緊最直接的表現(xiàn)是，銀行沒有貸款額度，很多利潤(rùn)率較高的項(xiàng)目也無法操作�！比~偉是某國(guó)有信托公司的資深信托經(jīng)理，今年經(jīng)他手出去的信托產(chǎn)品融資額度不下于10億元�！跋氚l(fā)行信托產(chǎn)品的公司太多了，很多資質(zhì)比較好的公司項(xiàng)目都做不過來，一些資質(zhì)比較差，或區(qū)域位置不佳的項(xiàng)目我們都不去考慮。”
這不是偶然現(xiàn)象，從今年1~11月的集合信托產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的發(fā)行量占比從未低于30%，高的時(shí)候接近60%�！皬牧咴路蓍_始，房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模持續(xù)上升，預(yù)期收益率在上升，但其時(shí)間期限卻在逐漸下降，這在一定程度上反映了房企缺錢和房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加大的現(xiàn)狀�！币晃唤鹑跇I(yè)內(nèi)人士如此分析說。
短期拆借利率上漲，15%的年息起步
“信托融資的好處有兩個(gè)，一是快，如果順利一兩個(gè)月內(nèi)就可以完成，另一個(gè)是它的融資擔(dān)保物比較靈活，質(zhì)押物可以是股權(quán)，而不像項(xiàng)目貸款一樣，需要以土地、建筑物等實(shí)物資產(chǎn)來融資�！辈稍L中，一位今年已經(jīng)通過發(fā)行信托產(chǎn)品順利募集到資金的開發(fā)商表示，信托融資可以通過入股的方式在項(xiàng)目前期開發(fā)就介入，這是項(xiàng)目貸款做不到的。換句話說，信托融資能比項(xiàng)目貸款更快、更早籌集到資金。
不過隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)開發(fā)資金的需求總量在增長(zhǎng)，中小開發(fā)商的信托融資之路也越走越不順暢了。
“你可以去問問，今年上半年做出的信托產(chǎn)品，同樣的成本現(xiàn)在還做不做得出來。”葉偉也說，信托公司給投資者的預(yù)計(jì)年收益基本在10%左右，此外還有相關(guān)稅費(fèi)，但只要能做得出來開發(fā)商仍然愿意付出更高的代價(jià)。
“短期拆借利率幾乎每個(gè)月都在漲，相比之下，信托產(chǎn)品的融資成本更低、融資規(guī)模更大，只要有機(jī)會(huì)，誰不想做？”一位開發(fā)商私下說，現(xiàn)在他們給信托公司的融資年收益率已經(jīng)超過15%，其中8%~12%是給投資者的預(yù)期收益率，剩下是給信托公司的代理費(fèi)用等，而15%已經(jīng)是委托方與信托公司、銀行的關(guān)系非常好才的情況下才做得出來的，而且價(jià)碼仍在上漲。
信托也在收緊，中小房企融資愈發(fā)難
但即使愿意付出高昂的代價(jià)，信托融資的門檻也越來越高了。
采訪中，幾家今年發(fā)行過信托產(chǎn)品的開發(fā)商都不約而同地要求“高抬貴手”，因?yàn)殂y監(jiān)會(huì)接連下文，信托公司、銀行都發(fā)了內(nèi)部文件，他們不愿意在風(fēng)口浪尖上搞壞與金主們的關(guān)系。
11月19日，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，要求信托公司自查房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。“這個(gè)通知下發(fā)的前一周，發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品至少有28個(gè)，而通知下發(fā)后一周一下子少了一半�！蹦撤科蟮呢�(cái)務(wù)總監(jiān)私下說，在房地產(chǎn)類貸款收緊的時(shí)候，信托產(chǎn)品是開發(fā)商獲取資金的一個(gè)重要渠道，其中也不排除“變通融資”、“打擦邊球”的情況，《通知》對(duì)信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)項(xiàng)目是否滿足“四證”齊全，開發(fā)商或其控股股東是否具備二級(jí)資質(zhì)，項(xiàng)目資本金是否達(dá)到國(guó)家最低要求等都提出了要求，還是很嚴(yán)厲的，所以信托公司都很緊張。
自銀監(jiān)會(huì)《通知》下發(fā)后，中融、中信、平安、中誠(chéng)和新華五家信托公司已集體暫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。這對(duì)那些拿不到信托貸款，又沒有其他融資辦法的中小開發(fā)商來說，日子是越來越不好過了。