在房?jī)r(jià)整體仍在上漲的背景下，此事似屬個(gè)案，年底各地土地市場(chǎng)仍將持續(xù)供求兩旺的活躍態(tài)勢(shì)
11月最后一天，上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局發(fā)布今年第104號(hào)土地使用權(quán)掛牌出讓公告，證實(shí)了嘉定區(qū)真南路以南、走馬塘以西住宅用地退地傳聞。有分析認(rèn)為，由此退地或?qū)⒉案蟮姆秶�，并可能成為房�(jī)r(jià)下跌的征兆。2008年年中上海某地塊被退之后，多個(gè)城市隨即紛紛曝出退地消息，并出現(xiàn)了一輪房?jī)r(jià)調(diào)整。那么，此次“退地”是否會(huì)引起多米諾骨牌效應(yīng)？對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士多數(shù)持懷疑態(tài)度，稱目前局部地區(qū)個(gè)別項(xiàng)目的退地不會(huì)帶動(dòng)大范圍退地潮的出現(xiàn)。
雖有上海退地插曲，但當(dāng)下的土地市場(chǎng)仍難言冷清。土地推出量依舊保持在高位，住宅用地的成交量也呈小幅微升態(tài)勢(shì)，更為惹眼的是熱點(diǎn)城市近期成交的部分地塊樓面價(jià)頻頻接近或突破2萬(wàn)元/平方米。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，退地潮恐難在全國(guó)范圍內(nèi)出現(xiàn)，地方政府推地時(shí)的較高定價(jià)也凸顯了其對(duì)土地市場(chǎng)的樂(lè)觀預(yù)期。
“上海的這次退地具有一定的偶然性因素，與開(kāi)發(fā)商自身有很大關(guān)系�！泵缆�(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任徐楓對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》說(shuō)。在她看來(lái)，在相對(duì)喧囂的拿地高潮期，尤其是在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議即將召開(kāi)的敏感時(shí)刻，此次退地引發(fā)市場(chǎng)各方的關(guān)注和猜想在情理之中，不過(guò)，這次更多是偶然因素，不太可能引發(fā)退地潮，更不太可能引發(fā)新一輪的房?jī)r(jià)調(diào)整。
中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)事業(yè)一部總經(jīng)理卞明也持相同觀點(diǎn)：“這只是涉及個(gè)別地塊個(gè)別開(kāi)發(fā)商的個(gè)別現(xiàn)象，沒(méi)有行業(yè)代表性�！�
至于退地是否能反映出開(kāi)發(fā)商的資金鏈普遍緊繃，業(yè)內(nèi)看法不一。有觀點(diǎn)認(rèn)為，這或許是當(dāng)下開(kāi)發(fā)商們的一個(gè)縮影，密集調(diào)控之下，資金鏈瀕臨斷裂。卞明則透露，他所接觸的一部分開(kāi)發(fā)商的資金鏈還沒(méi)有緊張到不得不退地的程度。
的確，相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)商尤其是實(shí)力雄厚的大型房企并沒(méi)有放慢拿地的腳步。繼萬(wàn)科一周拿下4宗住宅用地、佳兆業(yè)一天斬獲9幅地塊之后，九龍倉(cāng)、碧桂園、龍湖地產(chǎn)等上周(11月22-11月28日，下同)均有地塊入手。供地方面，多個(gè)熱點(diǎn)城市的推地?zé)岢比栽诶^續(xù)。
中國(guó)指數(shù)研究院的最新數(shù)據(jù)顯示，上周監(jiān)測(cè)的20個(gè)主要城市共推出土地178宗，較前一周增加16宗，推出面積1189萬(wàn)平方米，環(huán)比上升1%，其中住宅用地推出78宗，共計(jì)631萬(wàn)平方米，環(huán)比上升13%。成交量方面，住宅用地成交34宗，與前一周持平，共計(jì)成交255.3萬(wàn)平方米，環(huán)比上升14%。
自新一輪樓市調(diào)控以來(lái)，重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)放量供應(yīng)的特點(diǎn)愈加明顯。據(jù)中原監(jiān)測(cè)12個(gè)重點(diǎn)城市調(diào)查數(shù)據(jù)，自10月以來(lái)各地居住土地供應(yīng)累計(jì)超過(guò)1600公頃，平均每周供應(yīng)量達(dá)到200公頃，較今年1至9月周平均水平高出14%。根據(jù)目前土地供應(yīng)調(diào)查情況看，未來(lái)1個(gè)月內(nèi)還將有939公頃宅地掛牌出讓。中原集團(tuán)研究中心高級(jí)經(jīng)理劉淵預(yù)計(jì)，年底各地土地市場(chǎng)將持續(xù)供求兩旺的活躍態(tài)勢(shì)。
在土地市場(chǎng)推出量和成交量增加的同時(shí)，部分地塊的樓面價(jià)也高位運(yùn)行。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅上周，熱點(diǎn)城市樓面地價(jià)達(dá)到萬(wàn)元/平方米以上的便有4宗，其中，杭州西湖區(qū)的楊家牌樓A地塊，樓面地價(jià)達(dá)25297元/平方米，高居首位，另外2宗地塊的樓面價(jià)也接近2萬(wàn)元/平方米。其實(shí)在業(yè)內(nèi)所稱“9·29新政”之后，這已不是第一次。據(jù)公開(kāi)市場(chǎng)消息，11月29日，位于溫州市區(qū)熱點(diǎn)區(qū)域的“原溫師院”地塊出讓時(shí)的樓面價(jià)高達(dá)3.7萬(wàn)/平方米，更早些時(shí)候，廣州、武漢、南京、杭州4城市推出的5幅宅地均拍出高價(jià)地。廣鐵與珠光聯(lián)合體更是以86億高價(jià)拿下的廣州廣鐵南站“巨無(wú)霸”地塊，創(chuàng)造了“9·29新政”以來(lái)的最高總價(jià)。
尤為值得一提的是，部分熱點(diǎn)城市推出地塊的樓面均價(jià)即達(dá)萬(wàn)元/平方米�！白罱糠值胤秸畬�(duì)地塊的定價(jià)稍微激進(jìn)了一點(diǎn)”，徐楓提醒說(shuō)。仍以上述上海嘉定區(qū)真南路以南、走馬塘以西地塊為例，退地后二次出讓的掛牌起始價(jià)已遠(yuǎn)超去年。有消息曝出，該地塊重新出讓的競(jìng)買保證金達(dá)6億元，超過(guò)了這幅地塊去年底推出時(shí)的5.5億元底價(jià)，而掛牌起始價(jià)則高達(dá)19.3億元，與前一次的出讓底價(jià)相比，漲幅約為250%。業(yè)界粗略估算，這幅地塊推出的樓面單價(jià)已突破萬(wàn)元。
徐楓認(rèn)為，這在一定程度上反映了地方政府對(duì)土地市場(chǎng)的樂(lè)觀預(yù)期，“事實(shí)上，其他熱點(diǎn)城市的土地出讓基本上與上海類似。熱點(diǎn)城市是一個(gè)風(fēng)向標(biāo)，如果這些城市的土地出讓處于亢奮狀態(tài)，必將會(huì)對(duì)整個(gè)土地市場(chǎng)的風(fēng)向產(chǎn)生一定影響�！�
一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》表示，在樓市調(diào)控趨緊的氛圍下，地方政府這種做法或許并不明智，不過(guò)，地方政府可以通過(guò)綜合招標(biāo)等手段，在一定程度上減少高價(jià)地的出現(xiàn)，比如土地出讓時(shí)要求配建一定面積的保障性住房，從而拉低樓面地價(jià)，實(shí)際上地塊上商品住宅的樓面價(jià)一點(diǎn)也不低，這既可使土地出讓金的收入持續(xù)攀高，還可在一定程度上降低社會(huì)的關(guān)注度。