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繼6月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上漲轉(zhuǎn)為下降，最近一些地方房?jī)r(jià)又出現(xiàn)“試探性”上漲。部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)中小城市，試圖復(fù)制高房?jī)r(jià)。新華社記者
郭緒雷 攝 |
一方面，在號(hào)稱(chēng)史上最嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控政策的“國(guó)十條”出臺(tái)后，開(kāi)發(fā)商始終惴惴不安地懷疑自身資金鏈會(huì)斷裂，卻始終不肯降價(jià)銷(xiāo)售，另一方面，開(kāi)發(fā)商采取各種“乾坤大挪移”的手段，通過(guò)各種方式“以地融資”，豪賭“調(diào)控”重蹈2008年至2009年間成“空調(diào)”的覆轍。
記者近日在對(duì)廣東、廣西、湖南、云南、貴州等省區(qū)的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行采訪(fǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)，相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)商通過(guò)前期的“融資套現(xiàn)”方式，度過(guò)了資金鏈“緊張期”，對(duì)房?jī)r(jià)的重拾升勢(shì)表示了強(qiáng)烈的信心。
“資金鏈”緊張的時(shí)候，跳樓的心都有了
“‘資金鏈’最緊張的時(shí)候，我們跳樓的心都有了。”記者采訪(fǎng)的一位2010年“兩會(huì)”期間，以“天價(jià)”拍下南寧“地王”的開(kāi)發(fā)商合作伙伴說(shuō)。當(dāng)時(shí)買(mǎi)下“地王”的樓面價(jià)格高達(dá)每平方米一萬(wàn)多元，還不包括各種建安成本，這意味著樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格最少要到兩萬(wàn)元才能確保不虧本。
這位姓林的開(kāi)發(fā)商告訴記者，自己是搞鋼材銷(xiāo)售起家的，從2002年至2007年，短短幾年時(shí)間，趁著人民幣升值和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)水平的快速上揚(yáng)，從鋼材、物流中掘到“第一桶金”的他，開(kāi)始轉(zhuǎn)型從事房地產(chǎn)。2006年至2009年間，房地產(chǎn)價(jià)格快速飆升，企業(yè)的資本也就越滾越大。
“‘國(guó)十條’一下來(lái)，加上年初項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)理一時(shí)半會(huì)沒(méi)弄清楚形勢(shì)，搞得高價(jià)拍下黃金地段的我們一下子成了‘過(guò)街老鼠’。政府明令禁止工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行給我們發(fā)放項(xiàng)目貸款，銀行也擔(dān)心過(guò)不了審核。搞得我們杯弓蛇影，把資金鏈繃得緊緊的�！绷中臻_(kāi)發(fā)商說(shuō)，最無(wú)奈的時(shí)候，他們采取項(xiàng)目樓盤(pán)“整體轉(zhuǎn)讓”的方式，將南寧大橋南岸200多畝土地、能建設(shè)幾十個(gè)樓盤(pán)的項(xiàng)目，分割成一塊一塊的，每平方米的銷(xiāo)售價(jià)不到3000元錢(qián)，將每一棟樓計(jì)算好整體的面積，轉(zhuǎn)讓給具體的包工頭。這種做法雖然承擔(dān)著“違規(guī)”的風(fēng)險(xiǎn)，但比起資金鏈斷裂的危險(xiǎn)來(lái)說(shuō)，還是小多了。
土地“融資套現(xiàn)” 成功“避險(xiǎn)”
“項(xiàng)目轉(zhuǎn)移”、“樓盤(pán)轉(zhuǎn)包”、“土地入股”……這些是開(kāi)發(fā)商成功規(guī)避調(diào)控壓力的“不二法門(mén)”。
——項(xiàng)目轉(zhuǎn)移“無(wú)本萬(wàn)利”。
就是將已經(jīng)到手的項(xiàng)目，通過(guò)各種方式，將準(zhǔn)備或者即將要拍賣(mài)的土地，通過(guò)“暗箱操作”的手段，將項(xiàng)目弄到具體的開(kāi)發(fā)商手上。記者在采訪(fǎng)中發(fā)現(xiàn)，“項(xiàng)目轉(zhuǎn)移”往往采取讓項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與開(kāi)發(fā)商見(jiàn)面，負(fù)責(zé)人按照開(kāi)發(fā)商能夠承受的“極限壓力”設(shè)置拍賣(mài)土地的“門(mén)檻”，造成實(shí)際拍賣(mài)過(guò)程中只有一至兩家企業(yè)能夠拿下土地的事實(shí)，“程序上走過(guò)場(chǎng)”，實(shí)際上開(kāi)發(fā)商通過(guò)這兩家企業(yè)，就實(shí)現(xiàn)了“圍標(biāo)”。
熟悉項(xiàng)目運(yùn)作內(nèi)情的開(kāi)發(fā)商馮琳告訴記者：“如果按照‘極限壓力’來(lái)具體實(shí)施，即使拿到地的開(kāi)發(fā)商也沒(méi)法賺到錢(qián)，只能靠事后的修改規(guī)劃、提高容積率、減少配套設(shè)施建設(shè)等一系列做法來(lái)‘善后’，這也是項(xiàng)目責(zé)任人要確保的�！�
記者在采訪(fǎng)中了解到，南寧市不少新建設(shè)的樓盤(pán)、小區(qū)，普遍面臨著中小學(xué)校、社區(qū)醫(yī)院等配套設(shè)施不全的問(wèn)題，南寧市教育局相關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示：這就是開(kāi)發(fā)商拒不建設(shè)配套設(shè)施造成的。
——“樓盤(pán)轉(zhuǎn)包”暗藏“崩盤(pán)”危機(jī)。
資金鏈緊張的開(kāi)發(fā)商，通過(guò)將拿到手的土地進(jìn)行重新規(guī)劃，將幾百畝的樓盤(pán)劃分為一期到N期，每期開(kāi)發(fā)三到四棟樓，每棟樓交給不同的包工頭具體實(shí)施。這就形成了“總項(xiàng)目”—“分期樓盤(pán)”—“單一樓層”的開(kāi)發(fā)模式，資金鏈上也形成了“總樓盤(pán)”—“分期樓盤(pán)”—“單一樓層”的“金字塔”型模式。
熟悉開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目運(yùn)作模式的財(cái)務(wù)專(zhuān)業(yè)人士沈萍向記者透露：以100萬(wàn)平方米的大型樓盤(pán)來(lái)計(jì)算，如果預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)是每平方米8000元，拿地和建安成本為每平方米3000元，按照銀行項(xiàng)目準(zhǔn)備金為33%來(lái)計(jì)算，那么項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)商就要準(zhǔn)備將近九億元的資金注入。但根據(jù)樓盤(pán)分期開(kāi)發(fā)的具體操作辦法，100萬(wàn)平方米的樓盤(pán)完全可以分為五至六期來(lái)開(kāi)發(fā)，真正需要準(zhǔn)備的資金為兩億元左右。如果再分配到具體每一棟樓，則所需要準(zhǔn)備的資金更少。加上通過(guò)“金字塔”的方式進(jìn)行投融資，需要準(zhǔn)備的資金更是誰(shuí)都不敢想。
沈萍說(shuō)：“100萬(wàn)平方米的大型樓盤(pán)，只要關(guān)系到位，不到3000萬(wàn)元就能運(yùn)作成功，局外人誰(shuí)能想象得到？”
——“土地入股”吸納眾多“游資”進(jìn)場(chǎng)。
記者在采訪(fǎng)中發(fā)現(xiàn)，4、5月間“國(guó)十條”出臺(tái)后沒(méi)多久，開(kāi)發(fā)商確實(shí)普遍蔓延著一種悲觀(guān)情緒，他們認(rèn)為，如果按照這些辦法實(shí)施下去，不用半年時(shí)間，房地產(chǎn)就一定會(huì)降價(jià)，“巨額利潤(rùn)”肯定會(huì)化為烏有。
然而，記者采訪(fǎng)的多位開(kāi)發(fā)商表示：“7月份開(kāi)始，就有不少資金通過(guò)各種渠道找到我們，愿意將資金注入我們的項(xiàng)目，前提只有一個(gè)：以用地指標(biāo)和土地使用權(quán)證為核心，參股其中�！�
常年在珠三角從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)理人范波告訴記者：“7至9月間，經(jīng)過(guò)我手上，通過(guò)各種方式注入具體項(xiàng)目的資金不下200億元人民幣，項(xiàng)目遍及云南、廣西、湖南、江西的樓盤(pán)，其中不少都是以美元、歐元的方式注入的。這極大地緩解了相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)商的資金壓力。”
“金九銀十”：“豪賭”調(diào)控成“空調(diào)”
記者在采訪(fǎng)中發(fā)現(xiàn)，一些遲遲不愿降價(jià)銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)商仍在“豪賭”，用他們的話(huà)來(lái)說(shuō)一定要在“金九銀十”狠狠地賭一把：“賭中央政府的措施”、“賭地方政府的舉措”、“賭消費(fèi)者的心態(tài)”。
范波認(rèn)為：“中央政府的手段舉措強(qiáng)硬，但后續(xù)的配套措施卻仍未見(jiàn)出臺(tái)，如房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅……也未見(jiàn)出臺(tái)的‘時(shí)間表’，這表明一些部委辦局對(duì)調(diào)控的方向和辦法還存在著爭(zhēng)議，只要能夠熬過(guò)去，開(kāi)發(fā)商就可以利用手中的資金運(yùn)作能力，向政府‘叫板’�！�
廣西師范大學(xué)出版社南寧分社社長(zhǎng)李庭華認(rèn)為，地方政府其實(shí)是最大的“獲利層”。由于分稅制的存在，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各種稅收，成為地方政府增加財(cái)政收入、提高GDP，博取個(gè)人政績(jī)不可或缺的環(huán)節(jié)。因此，只要現(xiàn)行的分稅制不改革，地方政府“以地牟利”的心態(tài)就不會(huì)徹底改變，只有當(dāng)?shù)胤秸姆e極性放到發(fā)展實(shí)業(yè)、提高勞動(dòng)生產(chǎn)率、鼓勵(lì)企業(yè)提高產(chǎn)品附加值的方向上去，房地產(chǎn)的資金鏈才有可能發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變。
“賭購(gòu)房者心態(tài)”。開(kāi)發(fā)商比任何人都清楚，“金九銀十”是全年銷(xiāo)售最旺盛的時(shí)間段，如果這一時(shí)間段沒(méi)能實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)，歲末年初資金鏈斷裂、項(xiàng)目崩盤(pán)的可能性就非常大。于是，開(kāi)發(fā)商紛紛采取“贈(zèng)送額外面積”、“少量房源優(yōu)惠”等方式。
開(kāi)發(fā)商李臻邢說(shuō)：“人民幣會(huì)升值，豬肉價(jià)格在上漲，雞蛋價(jià)格也在飆升，我們就不信房子價(jià)格不會(huì)重新升起來(lái)，現(xiàn)在很多銀行在執(zhí)行二套房貸政策時(shí)紛紛‘打擦邊球’，銀行都不怕，我們更不怕房?jī)r(jià)會(huì)跌�！�