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日前，一則“國(guó)土部出爐1457宗閑置土地‘黑名單’”的新聞引人關(guān)注。不過，很快便出現(xiàn)了“辟謠”的聲音。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“土地閑置”的現(xiàn)象已不是新聞。而此則消息之所以會(huì)引發(fā)熱議，最主要的原因是如此規(guī)模的閑置土地如果是真的，將會(huì)對(duì)當(dāng)前正處于博弈當(dāng)中的房地產(chǎn)走向產(chǎn)生影響；也是對(duì)國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)決心的考驗(yàn)，給仍在遭受高房?jī)r(jià)煎熬的百姓多了一份期待。
近日，房地產(chǎn)人士潘石屹公開稱，造成土地閑置的主要原因來(lái)自開發(fā)商。開發(fā)商主要借用大量的土地儲(chǔ)備增加市值。
北京囤地均價(jià)僅為895元/平方米
繼泛海建設(shè)、新世界等房企卷入囤地風(fēng)波之后，該事件又在近日進(jìn)一步升級(jí)。
8月10日，網(wǎng)易房產(chǎn)披露了“1457宗閑置土地黑名單”。該名單共分為兩張表格，一份是因政府原因造成的閑置土地共849宗，一份是因企業(yè)原因造成的閑置土地，涉及608宗地塊，多家知名上市房企、國(guó)企、央企涉嫌“坐地升值”。
在北京的閑置土地名單中，記者發(fā)現(xiàn)了10家上市公司的身影，除了此前曾經(jīng)報(bào)道過的泛海國(guó)際、華潤(rùn)和新世界外，還包括金隅集團(tuán)、金融街、中關(guān)村和中國(guó)石油等。據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，這10家上市公司共擁有29宗近102萬(wàn)平方米土地，平均地價(jià)為895元/平方米，土地閑置時(shí)間都在3-5年左右，已經(jīng)超過了國(guó)務(wù)院規(guī)定的“兩年不開發(fā)被無(wú)償收回”的時(shí)間期限。
該名單顯示，囤地時(shí)間最長(zhǎng)的為北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司寶華東里小2#住宅樓。該地塊合同簽訂時(shí)間為2002年4月26日，約定竣工時(shí)間為2004年5月31日。金隅嘉業(yè)負(fù)責(zé)人表示，長(zhǎng)期未開發(fā)主要是由于拆遷問題，目前該樓依然有居民未搬走。
不過，經(jīng)過長(zhǎng)達(dá)8年的漫長(zhǎng)拆遷，該地塊樓面價(jià)已經(jīng)翻了6倍。網(wǎng)易房產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，這兩塊土地面積約為5000平方米，合同價(jià)款為2075萬(wàn)元，相當(dāng)于地價(jià)僅為4150元/平方米，而如果按普通住宅小區(qū)容積率2.5計(jì)算，樓面價(jià)僅為1660元/平方米。而目前，當(dāng)?shù)氐亩址績(jī)r(jià)格已經(jīng)達(dá)到了2.5萬(wàn)-2.9萬(wàn)元/平方米。
而另一中石油子公司所屬地塊閑置5年，地價(jià)也翻了5倍。數(shù)據(jù)顯示，該地塊于2005年3月取得，原計(jì)劃在2007年底竣工，地價(jià)為4271.5元/平方米，目前已經(jīng)閑置了5年，2010年5月8日，中石油掛牌出讓都市圣景100%股權(quán)及6400萬(wàn)余元債權(quán)，掛牌價(jià)格1.26億元。這個(gè)閑置了5年的項(xiàng)目，在5年間翻了近5倍。
按國(guó)土部相關(guān)規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。
囤地令開發(fā)商資產(chǎn)升值
“房地產(chǎn)開發(fā)商有一個(gè)土地銀行的概念，土地儲(chǔ)備越多，公司價(jià)值和上市市值就越高�！本蛧�(guó)土部近期曝光1457宗閑置土地，SOHO中國(guó)總裁潘石屹在今日的網(wǎng)聊中，再次力挺清理囤地的觀點(diǎn)，建議國(guó)土部迅速處理這些閑置土地。
他認(rèn)為，閑置土地有“四害”：一是造成資源浪費(fèi)；二是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲；三是法律尊嚴(yán)難以得到維護(hù)；四是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)扭曲。“建房子的不如倒地的更賺錢”，“養(yǎng)雞的不如倒蛋的”。
特別令他驚訝的是，這些閑置土地的價(jià)格非常低，接近1億平方米的土地，合同價(jià)款只有256億元。如果容積率為1的話，樓面地價(jià)只有256元／平方米。
在他看來(lái)，造成土地閑置的主要原因來(lái)自開發(fā)商。
“土地的迅速升值，讓囤地的開發(fā)商有利可圖。他們可以等到土地升值后再開發(fā)或者轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)商有囤地的利益驅(qū)動(dòng)�！迸耸僬f。
在資本市場(chǎng)中，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商有一個(gè)土地銀行的概念。土地儲(chǔ)備越多，公司價(jià)值和上市市值就越高，因?yàn)楹饬糠康禺a(chǎn)公司的價(jià)值，不光有利潤(rùn)指標(biāo)，還有NAV估值法。這鼓勵(lì)上市和即將上市的房地產(chǎn)公司大量增加土地儲(chǔ)備，但也有一部分土地在沒有開發(fā)技術(shù)和資金的開發(fā)商手中倒賣(轉(zhuǎn)讓)或者土地抵押擔(dān)保過程中，出現(xiàn)很多扯皮的官司，法律關(guān)系不清楚，導(dǎo)致這些土地?zé)o法開發(fā)，因?yàn)檎l(shuí)也不愿意在法律關(guān)系不清楚的土地上投入資金建房子，于是土地就一直這樣閑置著。
除了上述因素外，也有一部分是地方政府的原因，如規(guī)劃的修改，需要在土地上增加市政道路等等，這些土地往往一拖就是幾年，造成巨大的浪費(fèi)。這次處理閑置土地，對(duì)地方政府也是一種壓力，可以促使相關(guān)部門工作更有效一些，避免土地閑置造成更大的浪費(fèi)。
被媒體曝光的囤地大戶泛海建設(shè)，在8月3日開盤前發(fā)布緊急停牌公告。據(jù)了解，泛海建設(shè)旗下子公司在北京東風(fēng)鄉(xiāng)拿下的多宗地塊至今未開發(fā)，涉嫌囤地，面臨被國(guó)家無(wú)償收回的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)了解，涉嫌捂地的地塊原定的開工時(shí)間為2005年2月27日，而約定竣工時(shí)間為2007年5月30日，但是目前該地塊依舊雜草一片。
面對(duì)媒體公布的囤地情況，泛海建設(shè)隨即發(fā)布公告稱，上述4塊地的建設(shè)用地面積30.57萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積87.31萬(wàn)平方米。4塊地未能按原計(jì)劃開工建設(shè)，主要是因?yàn)轫?xiàng)目功能、規(guī)劃調(diào)整所致，其中包括奧運(yùn)會(huì)因素。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于閑置土地會(huì)影響上市公司的現(xiàn)有資產(chǎn)計(jì)提減值損失，會(huì)直接影響上市公司的損益。而有的時(shí)候，如果該閑置土地不被發(fā)現(xiàn)，管理層一般不會(huì)主動(dòng)計(jì)提。
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