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作為房地產(chǎn)民企代表，萬科A(000002.SZ)(下稱萬科)2009年取得銷售額超過600億元的好成績，業(yè)績重返增長軌道，并再次問鼎全球住宅企業(yè)銷售冠軍，全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入488.8億元，歸屬上市公司股東的凈利潤53.3億元，同比分別增長19.2%、32.1%，各項(xiàng)經(jīng)營指標(biāo)全面超越2007年。
雖然各項(xiàng)經(jīng)營指標(biāo)超過2007年，萬科的股價(jià)卻一直處于估值洼地。中投證券首席分析師李少明3月17日對(duì)《投資者報(bào)》表示，萬科近些日子股價(jià)上揚(yáng)的趨勢(shì)，主要是估值修復(fù)的過程，更遠(yuǎn)一點(diǎn)看，還要看整個(gè)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況。
對(duì)于早前公司表示，萬科有意將香港作為第二上市市場，以融到更多資金用于發(fā)展二三線城市的房地產(chǎn)，萬科總裁郁亮透露，公司仍期望于香港有融資平臺(tái)，但集團(tuán)未有時(shí)間表。
購地不如保利激進(jìn)
在這樣的情況下，李少明預(yù)計(jì)萬科1-12個(gè)月內(nèi)的目標(biāo)價(jià)為13元。3月17日，萬科的收盤價(jià)為9.44元/股，上升空間明確。盡管2009年結(jié)算毛利率為21.99%，與上年同期相比下降6%，然而結(jié)算凈利率為12.25%，同比有所回升。
對(duì)于政府近期推出的一系列調(diào)控政策，郁亮表示，從長期來看調(diào)控政策有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，短期來看宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)存在不確定性，政策對(duì)市場的具體影響也還有待觀察。
在“招保萬金”中，作為率先完成跨地域布局的企業(yè)，萬科“戰(zhàn)略縱深”優(yōu)勢(shì)以及二、三線城市的盈利能力逐步體現(xiàn)，目前已進(jìn)入全國三十多個(gè)城市市場。
萬科2009年在15個(gè)城市的營業(yè)收入超過10億元，占已進(jìn)入城市數(shù)量的接近一半，在行業(yè)中業(yè)績分布最為均衡。2009年，公司共新增項(xiàng)目44個(gè)，項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積總計(jì)約763萬平方米，規(guī)劃建筑面積總計(jì)1332
萬平方米，按萬科權(quán)益計(jì)算的建筑面積合計(jì)約1036 萬平方米，新增項(xiàng)目的萬科權(quán)益地價(jià)約248.2
億元，占同期銷售金額的比例約42.0%，遠(yuǎn)低于保利地產(chǎn)100%的購地支出水平。
1－2月量跌價(jià)升
從萬科公布的今年前兩月銷售數(shù)據(jù)來看，1-2月，萬科累計(jì)銷售面積73.5萬平方米，同比減少8.4%；實(shí)現(xiàn)銷售額87.8億元，同比增長44.3%，出現(xiàn)了“量跌價(jià)升”的局面。而從二級(jí)市場上來看，盡管萬科股價(jià)在啟動(dòng)，卻與銷售取得好成績不成正比，估值的優(yōu)勢(shì)仍在。
具體來看，今年年初以來，萬科所售的項(xiàng)目主要集中在一線城市郊區(qū)、二線城市中心,而經(jīng)折算每平方米銷售均價(jià)約1.2萬元，雖然與去年12月1.38萬/平方米的歷史最高均價(jià)環(huán)比有所回落，但進(jìn)入3月份后，房價(jià)重新回歸上線軌道。
萬科2009年新增項(xiàng)目平均樓面地價(jià)約2401元/平方米左右，比2007年下降了30%左右，從而在“招保萬金”中具備一定競爭優(yōu)勢(shì)。
郁亮稱，房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模越大反而會(huì)使收益水平下降，對(duì)于是開發(fā)商來說，不能像以前那樣僅僅只追求自己的效益，而是要追求更加平衡的效益，尤其是加強(qiáng)股東回報(bào)率方面。
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