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毫無疑問，現(xiàn)在是房地產(chǎn)商的困難時刻。在救市論和反救市論的分貝漸大之時，在有關(guān)部門頻頻約見地產(chǎn)人士疑似釋放救市信號的關(guān)鍵時刻。冷靜分析房地產(chǎn)泡沫破滅給宏觀經(jīng)濟和市場參與者帶來的影響，進而找出房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的可行路徑，才是應(yīng)對房地產(chǎn)業(yè)危機的理性之舉。
泡沫若破滅經(jīng)濟難免調(diào)整
毋庸置疑，中國房地產(chǎn)業(yè)存在泡沫，而且是體積很大的泡沫，而泡沫是要破滅的。放眼世界，無論是曾經(jīng)不可一世的日本還是全球經(jīng)濟風(fēng)向標(biāo)的美國乃至經(jīng)濟厚重的歐洲，都不可避免地經(jīng)受房地產(chǎn)泡沫破滅的痛苦。只是美國可以轉(zhuǎn)嫁危機，而中國暫時不具備這個條件。
中國房地產(chǎn)泡沫若破滅，可怕嗎？當(dāng)然可怕，但決不會沒有明天。一般認為，房地產(chǎn)泡沫破滅將成為中國經(jīng)濟下行的拐點。從系統(tǒng)性風(fēng)險來看，房地產(chǎn)泡沫破滅比股市泡沫破滅對經(jīng)濟具有更嚴重的威脅和破壞力。研究表明，發(fā)達國家因房地產(chǎn)泡沫破滅誘發(fā)的GDP下降，是股市泡沫破滅后果的兩倍。從中國房地產(chǎn)發(fā)展史來看，18年前中國的房地產(chǎn)泡沫的破滅曾使國內(nèi)金融業(yè)遭受重創(chuàng)，物價飛漲，通貨膨脹率高達兩位數(shù)，失業(yè)率直線上升，經(jīng)濟也因此大調(diào)整。而今如果房地產(chǎn)泡沫再次破滅，則經(jīng)濟增長率可能因此下降1.5個百分點。但從中國經(jīng)濟的基本素質(zhì)來看，此輪房地產(chǎn)泡沫若破滅，經(jīng)濟調(diào)整盡管在所難免，但決不至于崩潰。
市場參與者應(yīng)該反思什么？
房地產(chǎn)泡沫瀕臨破滅，政府需要反思，銀行需要反思，炒房者需要反思，房地產(chǎn)商更應(yīng)反思。
本輪房地產(chǎn)周期，地方政府在其中扮演了非常重要的角色。實際上，房價高企既是現(xiàn)有政績考核評價機制異化的催生物，也是地方政府預(yù)算軟約束條件下形成的怪胎。在以GDP、財政及就業(yè)增長等為主要考核指標(biāo)的導(dǎo)引下，地方政府對房地產(chǎn)業(yè)厚愛有加一點也不奇怪。偏偏要素市場化改革又為政府主導(dǎo)的投資沖動提供了便利，土地收入于是成為地方“第二財政”；而地方政府預(yù)算約束軟化的問題，極大地助長了地方政府不計成本、不計后果的擴張行為。
房地產(chǎn)泡沫瀕臨破滅銀行難辭其咎。統(tǒng)計顯示，我國房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在80%以上。在房地產(chǎn)業(yè)低迷時，金融業(yè)不斷向其輸血，造成了房地產(chǎn)的過度亢奮與表面繁榮，當(dāng)時并沒有進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)控。為了金融的暫時繁榮，各家銀行寬松放貸，催生了房地產(chǎn)業(yè)今天的亂相�？梢哉f，是銀行縱容了房地產(chǎn)，而房地產(chǎn)又反過來套牢了銀行。
更應(yīng)反思的還是房地產(chǎn)商，眾所周知，房地產(chǎn)商所享受的超高利潤的快感是建立在對數(shù)以億計的真實購買力普遍較低的市場主體的血汗錢的掠奪之上的。在好的市場經(jīng)濟環(huán)境下，合理定價，不囤地、不捂盤充其量只是房地產(chǎn)商的基本行為準(zhǔn)則，而在這個早已被劣質(zhì)地產(chǎn)商攪亂市場秩序的產(chǎn)業(yè)環(huán)境里，上述這些行為準(zhǔn)則卻變成百姓的冀望，這是市場經(jīng)濟滑向壞的邊緣的表征，也是劣質(zhì)房地產(chǎn)商走向自我毀滅的開始。
是危機也是轉(zhuǎn)機
正所謂不破不立，房地產(chǎn)泡沫若破滅，正是規(guī)制政府行為，深化土地制度改革，提高金融機構(gòu)風(fēng)險意識，重建房地產(chǎn)業(yè)新秩序的最好時機。
首先亟待規(guī)范的是地方政府行為。盡管我們不應(yīng)懷疑中央調(diào)控房價的決心和利益考量。但在地方政府與中央政府的利益博弈中，地方政府因為種種原因暫時不會下猛藥來規(guī)制自身的行為。因此必須通過深化體制改革，強化中央政府對地方政府行為的管制，逐步糾正作為房地產(chǎn)泡沫重要推動力量的地方政府投資沖動，改變地方政府的預(yù)算軟約束以及偏重增長的政績觀。這樣，政府的扭曲行為就能得以矯正，房地產(chǎn)業(yè)投資也會變得理性，由政府?dāng)U張沖動引致的周期波動和金融風(fēng)險將大大降低。
另一方面，亟需深化土地制度改革，盡快完善土地價格形成機制。政府應(yīng)真正退出土地一級、二級市場，致力于規(guī)范市場行為、提供信息服務(wù)，利用稅收和貨幣政策監(jiān)控市場交易，以保障土地市場交換的公開、公正、公平，保障土地利用的高效和優(yōu)化配置。
被房地產(chǎn)市場綁架的銀行業(yè)必須加大風(fēng)險管控，建立起有效的約束機制、健全科學(xué)的放貸機制以及確立貸款的保障和補償機制。相關(guān)監(jiān)管部門應(yīng)該通過利率變化與對貸款人按要求嚴格審查，以增加使用資金之成本，減少個人住房消費信貸上做假造假，減弱銀行資金的易獲得性及減少商業(yè)銀行所面臨的風(fēng)險。
房地產(chǎn)商此時要做的，除了接受市場規(guī)律懲罰以外，應(yīng)該規(guī)范自己或者適時轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)泡沫破滅，必然導(dǎo)致一批劣質(zhì)房地產(chǎn)商退出市場，這樣可以幫助重塑市場秩序。相關(guān)管理部門應(yīng)該以此為契機，積極從制度建設(shè)入手，建立規(guī)范有序的房地產(chǎn)市場秩序：建立充分準(zhǔn)確的房地產(chǎn)市場信息和金融市場信息；規(guī)范市場準(zhǔn)入、土地取得、開工許可、建筑標(biāo)準(zhǔn)等市場運作標(biāo)準(zhǔn)，完善房地產(chǎn)法律、稅收和監(jiān)管框架，建立界定清晰、受法律保障和監(jiān)督、可實施的產(chǎn)權(quán)制度；促進房地產(chǎn)交易過程公開、公平、公正；提高房地產(chǎn)從業(yè)人員的素質(zhì)和道德規(guī)范。如果通過制度建設(shè)，能夠重建房地產(chǎn)業(yè)新秩序，則此輪房地產(chǎn)泡沫的破滅必將成為房地產(chǎn)業(yè)獲得健康有序發(fā)展的起點。
（作者系上海外國語大學(xué)東方管理研究中心副主任、應(yīng)用經(jīng)濟學(xué)博士后） |